Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Юридическая проверка квартиры перед покупкой

Юридическая проверка квартиры перед покупкой. Вторичный рынок жилья — самая прибыльная сфера деятельности для мошенников и недобросовестных граждан. Перед совершением сделки купли-продажи вы должны быть внимательны, предельно внимательны и бдительны в отношении любой информации, которую нам предоставляет владелец. Оптимальный вариант — предварительно проверить законность квартиры перед ее покупкой. Многие специализированные компании предоставляют эту услугу, но большинство граждан по-прежнему полагаются на добросовестность продавцов. Особенно остро эта проблема стоит, когда хозяева второй квартиры — родственники или хорошие друзья. Здесь лучше всего работает принцип «доверяй, но проверяй». Специалисты в области гражданского права подготовили для вас подробную инструкцию, как проверить квартиру, документы и собственника перед покупкой. Это не только поможет вам сэкономить деньги, но и избавит вас от неприятностей и судебных исков в будущем. Мы рассматриваем наиболее частые ситуации, возникающие при совершении транзакций, подводные камни и решения распространенных проблем.

Сбор необходимых документов

Осмотр квартиры перед покупкой на вторичном рынке всегда начинается с анализа документации, которая есть у собственника. Квалифицированный юрист в курсе всех нюансов и сложностей, которые могут возникнуть в будущем, и поможет избежать неприятностей. Вот базовый пакет документов, который тщательно анализируется:

  • Свидетельство о государственной регистрации собственности. Несмотря на то, что с середины 2016 года этот документ был отменен и не выдавался, на вторичном рынке достаточно объектов, которые были приобретены собственником до этой даты. Следовательно, такой документ доступен и может быть детально проанализирован. Из справки можно получить информацию о праве собственности на квартиру, данные о собственнике и площади собственности.
  • Выписка из УГПР. Временный документ, который действовал очень недолго — с 16 июля 2016 года по 1 января 2017 года. Отсюда можно узнать не только данные о собственнике и площади квартиры, но и о наличии ограничений и обременений, которые могут принести массу сложностей в будущем.
  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Актуальный документ, благодаря которому можно узнать точную площадь объекта недвижимости, есть ли какие-либо ограничения в виде ипотеки или залога, информацию о собственнике. Если вы закажете проверку документов перед покупкой дома, юрист сможет запросить эту выписку и проанализировать квартиру по актуальным данным, введенным в ЗАГС.
  • Паспорт владельца. Он позволяет подать заявку в соответствующие органы и проверить фактическое право собственности на продаваемое имущество.
  • Форма № 9. Важный документ, о котором многие покупатели даже не подозревают. Именно из этого документа можно узнать список лиц, зарегистрированных в данной квартире. Это позволяет получить информацию: кто и когда прописан по этому адресу, временная или постоянная регистрация у этих лиц, кто являются собственниками (следует быть особенно осторожным, если рекомендуемые родственники, которые являются молчаливыми продавцами, были раскрыты во время проверки ).
  • Форма №7. Технически важный документ, позволяющий получить исчерпывающую информацию о характеристиках объекта недвижимости. Площадь комнат и кухонь, высота потолков и этажей, материал, из которого сделан дом, этажность, год постройки — все это очень важно при первичном осмотре. Иногда оказывается, что агенты по недвижимости раскрасили картину: размер не тот, материалы дешевле, а в доме уже несколько десятков лет не делается капитального ремонта.
  • Форма № 12. Очень важный документ, похожий по содержанию на форму 9 и содержащий информацию о зарегистрированных лицах, только для более глубокого анализа. Таким образом, вы можете узнать о снятии с учета лиц, которые сохраняют за собой право пользования. Классический пример — когда родственника хозяина выпустили из квартиры, потому что он был отправлен в тюрьму. Формально он не зарегистрирован по этому адресу, но после освобождения может легко восстановить регистрацию. Присутствие нового хозяина не помеха. Аналогичные проблемы могут возникнуть в отношении несовершеннолетних и лиц, объявленных безвестно отсутствующими по решению суда. К покупке такой квартиры нужно подходить с большой осторожностью: в любой момент может появиться неожиданный арендатор, о существовании которого мы даже не подозревали.
  • Кадастровые и технические паспорта на вашу квартиру. С юридической точки зрения эти документы практически бесполезны, но некоторые из них могут быть интересны. Обычно план квартиры тщательно анализируется. Возможно, у владельца есть несанкционированные планы, за которые новым владельцам придется отвечать в будущем.

Проверка условий сделки и оценка рисков

Предварительный осмотр объекта недвижимости требует тщательного анализа конкретных условий сделки. Не исключено, что квартира заложена у банка, заключена так называемая отказы (люди, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие определенные права). Также могут быть публичные ограничения на транзакции. В частности, если речь идет о покупке квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия. Эти факты должны быть включены и отражены в контракте.

Важным аспектом юридической проверки квартиры перед покупкой является наличие правового титула на недвижимость. На практике бывают случаи, когда кто-то пытается продать чужой дом или на нем лежит тяжелая ноша. Даже если они не создают затруднений для покупателя, такие факты важно выявить на начальном этапе сделки.

Единоличное владение. Наиболее проблемными являются квартиры, которые были приобретены совместно во время совместной супружеской собственности. Если супруги не заключили брачный договор, имущество, приобретенное во время брака, считается совместной собственностью. И неважно, кто указан в качестве собственника в этом случае: для совершения сделки требуется письменное согласие другого супруга. Важно помнить, что совместное владение имеет смысл только в том случае, если мы получаем имущество на рассмотрение. Если квартира передана собственнику по наследству, на основании договора дарения или при приватизации, брак не имеет значения. Если недвижимость была приобретена владельцем вне брака, необходимо получить нотариально заверенное подтверждение этого факта.

Отдельную категорию, хотя и довольно редко, составляют недвижимость, приобретенная в 1992 и 1993 годах. Тогда практика приватизации жилья идет не в долевую собственность, как в наши времена, а в общем. В итоге: имущество зарегистрировано на одно лицо, но в договоре приватизации предусмотрена совместная собственность без указания долей.

Другая, достаточно редкая ситуация — квартиры, документы на которые были получены до 30 января 1998 года. Это дата вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Возникает парадоксальная ситуация: собственник квартиры находится в собственности, но без перерегистрации не имеет права совершать с ним сделки.

Проверка личности собственника

Последний, но очень важный этап — это юридическое оформление квартиры. Если внимательно изучить технический или кадастровый паспорт будущего покупателя, он часто забывает о некоторых подводных камнях личности продавца. И здесь может возникнуть множество спорных ситуаций, которые в будущем могут привести к отмене сделок, потере квартиры и денег. Это важно проверить на данном этапе.

  • Возраст владельца. Если он несовершеннолетний, ему придется пройти долгую и болезненную процедуру, чтобы получить одобрение сделки от органа опеки и попечительства.
  • Адекватность собственника. Если в будущем будет доказано, что на момент завершения транзакций продавца он смог понять его действия и знать их, существует риск потерять квартиру и деньги навсегда. Сделка будет аннулирована в суде. На момент продажи есть достаточный документ, подтверждающий правоспособность или отсутствие регистрации с психиатром врача. Если у вас есть даже самые маленькие сомнения относительно адекватности владельца, лучше искать другую транзакцию.
  • Отношения продавца с Федеральной службой судебного пристава. Если владелец является трудоохранен задолженностью, квартира уже должна быть оккупирована Федеральной службой пристава. Правовая проверка в соответствующих базах данных позволяет выявлять такой факт и избежать проблем в будущем.
  • Проверка банкротства. Несмотря на то, что банкротство отдельных лиц в нашей стране не так популярна как за границей, многие люди недобросовестно используют его, чтобы выкупить впечатляющие долги. Может оказаться, что после разбирательства о банкротстве ваши кредиторы выступают за транзакцией покупки продажи квартиры в суде. Результат — потеря недвижимости, добрые деньги придется вернуться через суды от бегущего должника. Это преуспевает или нет, этот риторический вопрос.
  • Проверьте в специальной базе данных юстиции газа. На практике есть случаи, когда предыдущий владелец вас заинтересован в квартире, начал оспаривать право собственности на ваш дилер в суде. Последнее стремится избавиться от предмета бремени как можно скорее и даже идет на уступки по цене. Если вы относитесь к этому вопросу небрежно, вы можете начать много проблем, которые вам придется решить с человеком, которого вы не знаете.

Если вы хотите купить долгожданный дом, чтобы принести положительные эмоции самих эмоций, обязательно закажите плоский тест в нашей компании. Опытные юристы потребуют правильных органов, они проведут историю транзакций с недвижимостью, за исключением наличия недвижимости при аресте или бремене, а также точно изучить продавца и ее отношения с гражданской сферой. Сделайте заявку на предварительную консультацию и предоставить нам соответствующую информацию. Компетентный адвокат гарантирует, что транзакция является юридически прозрачной и защитит вас от неприятностей в будущем!

Наверх