Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Всё, что важно знать о договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости. Определение договора купли-продажи следующее: это основной документ, после заключения которого сделка считается завершенной. В нем указываются все основные параметры объекта недвижимости, передаваемого от продавца к покупателю, а также факт перехода права собственности и сведения о сторонах.

Этот документ содержит обязывающие положения и гарантии для сторон, что сделка чиста, свободна от прав третьих лиц, ипотеки и долгов.

Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость

Общие требования к контрактам на недвижимость, а также особые требования только к недвижимости, которые относятся к регистрации передачи прав на недвижимость, применяются к подготовке и оформлению документа о праве собственности.

В связи с этим актуальны следующие нормативные требования:

  • Порядок совершения сделок на рынке недвижимости регулируется ст. 130 131 Гражданского кодекса и § 7 главы 30 Гражданского кодекса.
  • Правила и правила составления акта собственности регулируются ст. 549 558 ГК РФ.
  • Нотариальные правила соответствуют положениям ст. 163 Гражданского кодекса.

Юридическая сила этого документа возникает с момента его подписания, но при условии обязательной регистрации сделки.

Реальный или консенсуальный?

Что это? Определение реальных и консенсуальных договоров дано в статье 433 Гражданского кодекса РФ. Это довольно неоднозначный момент в определении сделок с недвижимостью. Короче говоря, настоящий контракт заставляет право собственности на имущество, приобретенное в результате сделки, перейти к покупателю. А консенсуальная обусловлена ​​каким-то фактором. В этом случае указанием на такое условие является необходимость регистрации транзакции в Росреестре.

Однако, исходя из указанных характеристик, мы можем отнести этот вид контракта к реальному, поскольку сделка считается завершенной при подписании сторонами. И необходимость регистрации может рассматриваться не как условие сделки, а как процессуальная необходимость. Следовательно, отказ от регистрации является грубым процедурным нарушением, не имеющим ничего общего с консенсусом.

Признаки и элементы

Признаками договора купли-продажи недвижимости являются:

  1. Наличие имущественных прав на имущество продавца, отсутствие вмешательства в имущество третьими лицами.
  2. Обязательное условие возраста и умственных способностей сторон.
  3. Передача права собственности от покупателя к продавцу за соответствующую сумму денег.
  4. Добровольный характер такой сделки.

Этот документ состоит из следующих обязательных элементов:

  • «заголовок»;
  • Название документа;
  • дата и место заключения договора;
  • вводная оговорка с указанием предмета договора;
  • основной текст, который состоит из существенных условий контракта;
  • дополнительные положения (на усмотрение сторон);
  • заключительная часть;
  • подписи сторон.

Эти элементы составляют положения ACP и организованы по всему тексту документа в виде параграфов и параграфов.

Права и обязанности сторон

В декларацию прав и обязанностей должна быть включена следующая информация:

  1. Продавец обязуется передать покупателю предмет недвижимого имущества: квартиру, частный дом, участок или иное недвижимое имущество в срок, указанный в договоре, за определенную цену на условиях, указанных в договоре.
  2. За переход права собственности на товар продавец вправе получить денежную сумму в размере, указанном в договоре.
  3. Покупатель обязан уплатить указанную в договоре необходимую сумму денег под конкретное задание: в указанный срок и в полном объеме.
  4. Покупатель имеет право получить фактическое право собственности на недвижимость, потребовать выселения бывших арендаторов и владения недвижимостью как своей.

Другие требования могут быть включены по усмотрению сторон.

Ответственность

Положение об ответственности является обязательным. Он включает меры, которые необходимо предпринять в отношении контрагента, который не соблюдает положения о правах и обязанностях. Они могут быть:

  • штрафы в виде штрафа или конфискации за просрочку платежа;
  • договорные штрафы в размере квартплаты за просрочку выселения квартиры;
  • условия, позволяющие расторгнуть договор в случае несоблюдения условий доверенности.

Как оформить – основные условия

Этот документ могут оформить только совершеннолетние и полноправные граждане, являющиеся сторонами сделки. Это продавец и покупатель. Оформляется самостоятельно — по образцу, с последующей регистрацией в Росреестре. Также из него можно приготовить:

Если представитель действует на стороне продавца или покупателя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность и действовать исключительно в интересах принципала.

Их законные представители действуют от имени мелких собственников. С 14 лет молодые люди участвуют в оформлении самого договора, но законный представитель предоставляет номер своей подписи.

В соответствии с обязательными условиями регистрации дата и место ее оформления должны быть указаны в начале документа. И напоследок поставьте подписи страниц с напечатанным названием. Если документ оформлен нотариусом или юристом, он должен быть заверен подписью и печатью должностного лица.

Порядок заключения

При заключении договора допускаются следующие варианты сделок:

  1. Сначала заключается предварительный договор купли-продажи (СПС) с авансом или задатком.
  2. Стороны заключают сделку немедленно, без предварительного согласования.

В случае внесения авансового платежа этот факт заносится в BAC, и сумма авансового платежа вычитается из расчета.

После подписания документа производится расчет по сделке. Покупатель передает деньги продавцу, и продавец выдает покупателю квитанцию ​​о деньгах, полученных в результате транзакции.

Что необходимо иметь на руках?

Поставщику потребуется пакет документации, состоящий из следующих элементов:

  • Гражданский паспорт с записью в реестре жителей. На поверенного — нотариально заверенная генеральная или специальная доверенность.
  • Титульный документ.
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  • Техническая документация из отдела технической инвентаризации.
  • Кадастровый паспорт объекта.
  • Справка об отсутствии ареста или ареста.
  • Согласие вашего супруга. Если имущество было приобретено совместно.
  • Копия личного кабинета.
  • Выписка из домовой или квартирной книги — на квартиру или дом.
  • кадастровый паспорт отсутствия построек — на землю.

Если имущество получено в дар или по наследству, согласие супруга не требуется. При подаче заявки на ипотеку покупателю нужен только паспорт и вид на жительство или кредитный договор.

Технические требования к составлению

Договор заключается только в письменной форме. Электронные версии и устные договора недействительны. Он должен быть представлен в распечатанном виде на бумаге.

В правилах составления АКТ нет запрета на представление рукописного варианта. Следовательно, данный запрет не может повлиять на правоспособность документа, если он написан точным каллиграфическим почерком. Однако при нечетком почерке заполненный документ не будет признан по другим причинам: как не отвечающий требованиям качества документации, предъявляемым Росреестром.

Что указать о сторонах, нужен ли СНИЛС?

Реквизиты СНИЛС указывать в договоре не требуется. Эта информация относится к личным данным, которые защищены законом. Обязательно предоставить информацию о сторонах:

  • ПОЛНОЕ ИМЯ И ФАМИЛИЯ;
  • серия и номер паспорта;
  • Когда и кем был выдан паспорт;
  • код раздела;
  • адрес.

Сведения о предмете

Информация об объекте, являющемся предметом сделки, состоит из обязательной кадастровой и технической информации. Если это квартира, то это определяется как:

  • адрес местонахождения;
  • количество комнат; — этажность здания;
  • Кол-во комнат;
  • общая и жилая площадь;
  • наличие (отсутствие) балкона или лоджии.

Аналогичная информация вводится при продаже частного дома. Но здесь дополнительно укажите информацию о земельном участке, на котором построен дом. Среди обязательных сведений о земельном участке с домом или без него следующие:

  • область;
  • Почтовый или кадастровый адрес;
  • имущественные права — владение, аренда или иное;
  • Категория участка, вид разрешенного использования.

Если продается нежилое здание, необходимо указать его назначение, площадь и адрес.

Содержание и существенные условия

Соответствующие условия, без которых договор не вступит в силу, включают информацию о:

  • кадастровые и технические характеристики объекта;
  • информация о сторонах договора;
  • факт перехода права собственности на имущество и получения денег в определенной сумме;
  • стоимость имущества;
  • условия перехода права собственности на недвижимость к покупателю;
  • условия перевода денег продавцу;
  • права и обязанности сторон;
  • обязательства сторон.

Наконец, должны быть поставлены подписи продавца и покупателя с расшифровкой имени.

Нужно ли сшивать готовые экземпляры и как?

Если текст документа не умещается на одном листе, скрепите его. Это делается следующим образом:

  1. На одинаковом расстоянии друг от друга пробиваются 3 маленьких отверстия.
  2. Вставьте жесткую нить в два крайних отверстия, затем соедините ее посередине и протяните оба конца нити через центральное отверстие.
  3. Оба конца соединяются с прокладкой или герметизируются с листом расплавленным сургучом.

Если это кажется слишком сложным, вы можете подписать каждый лист документа обеими сторонами.

Имеет ли значение место?

Документ может быть оформлен где угодно и это не влияет на его дееспособность. Самое главное — записать информацию о содержании в «заголовке» документа после имени. В противном случае договор не будет принят к регистрации.

Подписание

После того, как документ составлен, стороны внимательно его читают. Только после прочтения они подписали каждый экземпляр.

Всего было подготовлено и подписано 3 экземпляра:

  • По одному на каждую партию;
  • один для Росреестра.

С которого момента считается заключённым, когда вступает в силу?

Вексель считается заключенным с момента его подписания, но условием его вступления в силу является последующая регистрация сделки. Без регистрации информации о передаче прав договор считается ничтожным и не вступает в силу. И сделка будет считаться недействительной.

Чем грозит ненадлежащее оформление?

Если форма договора не соответствует его требованиям, весь документ может быть признан недействительным. Он не будет принят к регистрации, что означает отказ во внесении информации о переходе имущественных прав.

Следовательно, несоблюдение формы влечет за собой то, что сама транзакция оказывается недействительной. Покупатель должен будет вернуть деньги, уплаченные за договор, либо переписать и переписать договор, правильно составив его в соответствии с техническими требованиями.

Особенности в отдельных случаях

В некоторых случаях вступают в силу дополнительные технические и процедурные требования.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны сделки должны предоставить учредительные документы. Если продавец — юридическое лицо, также необходима дополнительная документация:

  • согласие соучредителей в форме протокола;
  • документ, подтверждающий право директора продавать недвижимость;
  • паспорт директора;
  • Если сделку заключает не директор, а его представитель, необходима нотариально заверенная доверенность и его паспорт.

В остальном пакет документов такой же, как на физическое лицо. Покупателю нужен только гражданский паспорт.

Когда продавец — физическое лицо, он представляет стандартный пакет документов на недвижимость, прилагая к нему номер лицевого счета, на который будут переведены деньги. И продавец:

  1. учредительные документы;
  2. паспорт директора или доверенность представителя;
  3. утверждение соучредителей на покупку.

Если на лицевом счете покупателя достаточно средств для покупки, то согласие партнеров не требуется, вместо этого необходимо предоставить выписку из лицевого счета.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

Для каждого объекта должен быть подготовлен отдельный экземпляр контракта. Единственное исключение — когда здание находится на арендованном или собственном участке: в этом случае земля и здание имеют общий договор собственности.

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

На стороне продавца может быть несколько покупателей, если каждый из них имеет долю в правах на объект. Они должны:

  • лично участвовать в сделке;
  • либо оформить доверенность на продажу на имя одной из сторон;
  • каждый из них оформляет нотариально заверенную доверенность на совершение сделки для совладельцев;
  • договор должен быть нотариально заверен.

То же самое и с более чем одним покупателем. Но в этом случае лицензия на покупку не требуется. Соглашения составляются в зависимости от количества сторон сделки, одна для Росреестра.

Расторжение

Решение о расторжении договора основывается на нормах ст. 450 ГК РФ. Он основан на условии несоблюдения одной из сторон условий договора. Каждое из положений контракта предоставляло подрядчику определенные льготы. Отказ выполнить эти условия равносилен нарушению прав собственности подрядчика, что позволяет полностью расторгнуть договор путем расторжения.

Могут быть прекращены:

  • по соглашению сторон — путем составления договора;
  • в одностороннем порядке по решению суда.

Контракт может быть заключен только на добровольной основе. Если стороны его подготовили — дело с расторжением сделки разрешается на основе достигнутого компромисса. После составления договора не допускается произвольное изменение принятых в нем условий расторжения договора. Если подрядчик нарушает условия контракта, например, не возвращает деньги, полученные в рамках сделки, или не покидает помещение, он должен быть вызван для принудительного исполнения в суде.

Если в договор не внесены определенные положения, которые одна из сторон считает существенными, требовать их выполнения не имеет смысла. Суд не вынесет решения в пользу истца, если он предъявит иск ответчика за неисполнение несуществующих пунктов. В этом случае нет смысла вступать в юридический спор.

Если сторона контракта сталкивается с ситуацией, которая нарушает ее права, но не позволяет роспуск AKP, более целесообразно решить вопрос о материальном или моральном ущербе через суд.

Также будет эффективно влиять на судебное разбирательство через призму вновь раскрытых обстоятельств, подав возражение, что ответчик не устранил в срок определенные недостатки при передаче предмета. Например, он предоставил ложную информацию о техническом состоянии объекта, функционировании инженерных коммуникаций и т. Д. И основная причина привлечения к претензии — это сопутствующее обстоятельство, усугубляющее проблему.

Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?

После подписания контракта каждая из сторон подает в Росреестр заявку на регистрацию своей копии контракта. Это обязательная процедура, в результате которой информация о сделке вносится в государственный реестр недвижимости. В противном случае транзакция будет считаться недействительной, так как информация о передаче права собственности не будет введена. О необходимости регистрации в Росреестре объявляется:

Оформление длится от 10 дней до 1 месяца, за ее проведение с покупателя взимается обязательная плата в размере 2000 рублей. А если это юридическое лицо — 22 000 руб.

После регистрации на копии договора делается пометка и выдается выписка, в которой указывается право покупателя на въезд в недвижимость.

Каков срок действия, где и как хранятся ДКП?

Договор купли-продажи действует бессрочно. От его действия отказываются только в случае, если владелец сделки продал свою собственность на объект третьим лицам. После регистрации передачи прав такой договор аннулируется.

Если договор недействителен, то в случае форс-мажора он все равно хранится в государственном кадастре 15 лет. Затем документы передаются в архив, где хранятся 75 лет. После этой даты они уничтожаются.

Порядок исполнения

Порядок исполнения обязательств по договору купли-продажи следующий. Обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, будут исполнены в полном объеме. указанные в его положениях. Если одна из сторон откажется их выполнять, она будет вынуждена сделать это в суде. Например, если арендаторы не выезжают, они вынуждены выехать по решению суда. Если они не съедут, их выселят судебные приставы.

Недостаток в расчетах по сделке также может быть удержан у недобросовестного покупателя в виде ежемесячных платежей по исполнительному листу. В определенных ситуациях сторона договора, права которой были нарушены подрядчиком, имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в судебном порядке.

Договор купли-продажи недвижимости составляется и заключается с целью передачи правового титула на недвижимость с получением взамен соответствующей суммы денег. Этот документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где реквизиты сделки вводятся и хранятся практически бессрочно.

Рекомендуем ознакомиться с другими нашими материалами о том, как составить договор о намерениях продажи недвижимости и еще не застроенных жилых домов, какова процедура выдачи и получения недвижимости и как составить протокол передачи.

Наверх