Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке. Активная деятельность на рынке недвижимости не прекращается ни на мгновение, постоянно что-то происходит — появляются и исчезают новые тенденции, девелоперы, объекты … Кстати, то же самое можно сказать и о важных документах, необходимых для покупки объекта недвижимости. квартира — появляются и дорабатываются, видоизменяются, переименовываются и забываются. Неудивительно, что разобраться в них обычному человеку практически невозможно — нужны специальные, почти юридические знания. Чтобы упростить вам задачу, мы решили рассказать об одном документе — полезном, но сложном, необходимом, но рискованном, небольшом, но сложном. Узнай — передача права собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная трудность с передачей права собственности на новое здание заключается в том, что фактически передачи права собственности нет. Передача права собственности на квартиру — сложный процесс, и мы даже не будем его трогать, потому что это не наш случай. Если новое жилье еще не построено, а квартиры не готовы — о каком типе недвижимости идет речь? Лучше скажем просто «передача прав». Или просто «переуступка». А если вы не сторонник простоты, можно сказать сложное, как настоящий юрист — «поручение».

Таким образом, уступка прав — это сделка, при которой права на проживание в недостроенном доме переходят от одного человека к другому. В частности, мы чаще всего говорим о праве требования о передаче переданной квартиры по бессрочному договору узуфрукта. Таким образом, уступка прав заключается в замене одного партнера другим. Или, если нет ХДС, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя другим. Вы по-прежнему получаете не квартиру, не имущество, а право требовать это имущество. Это означает, что вы можете попросить разработчика выполнить свои обязательства.

Для лучшего понимания мы объясним это на аналогичном примере. Представьте, что вы получили подарочную карту для магазина. Вы знаете, что магазин не предлагает вам ничего интересного, поэтому вы решаете продать карту кому-нибудь другому. Когда кто-то покупает это у вас, они действительно не получают в магазине ничего особенного; он получает только возможность. Таким образом, передача прав на новостройку — это не передача, это не перепродажа, а своего рода подарочная карта на недвижимость. Правда, к сожалению, без выбора. Эх, может быть, подарочный сертификат книжного магазина был бы лучшим подарком.

В назначении участвуют не менее трех человек — Продавец (также может называться цедентом), Покупатель (правопреемник) и Разработчик. Если первый покупатель, который теперь выступает продавцом, купил квартиру в ипотеку, банк будет добавлен к сделке. Важно отметить, что продавцом в этом случае может выступать не только физическое, но и юридическое лицо — например, подрядная организация. Что получит в результате каждый из участников сделки?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Покупка квартиры на самой ранней стадии строительства — почти всегда очень выгодное вложение. Когда у поместья есть только название и земля под фундамент, многие опасаются вкладывать в него деньги, а застройщик встречает осторожных клиентов и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Вы можете хорошо заработать на своих первоначальных вложениях, перепродав или, вернее, перераспределив квартиру ближе к достройке жилого комплекса. Особенно, если объект, прикрытый завесой секретности во время строительства, стал желанной фигурой на рынке.

Даже если вы не планировали продавать квартиру и извлекать из этого прибыль, переуступка поможет вам вернуть деньги — по крайней мере, деньги, которые вы заплатили. Обстоятельства в жизни меняются, обстоятельства меняются, и вдруг вам понадобится крупная сумма денег, которая может вернуться к вам таким образом.

Итак, если говорить об изменении обстоятельств. Бывают моменты, когда хочется отказаться от собственной покупки. Даже неважно, в чем причина — вы получили то же самое, что и подарок, нашли что-то получше или просто передумали. Передача прав — чуть ли не единственный способ покинуть квартиру, которая уже куплена, но еще не готова к заселению. Ни для кого не секрет, что чаще всего люди отказываются от жилья не в строящихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят, не строятся или только приходят в упадок с каждым новым решением застройщика. Таким образом, задача — это еще и хорошая (не лучшая с моральной точки зрения, но все же) возможность лишить себя большой проблемы, обременить ею кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако для продавца сделка уступки не всегда является источником радости, не только положительных моментов. Для завершения этого процесса он должен получить согласие инвестора (а если квартира бралась в ипотеку, согласие банка), а это не так просто. Бывает, что девелоперы даже запрещают продажу квартиры в рамках поручения. Кому будет приятно, если его имущество будет использоваться людьми только для заработка?

Если ограничения на передачу права собственности не были объявлены застройщиком, не спешите радоваться этому. Вполне возможно, что в договоре есть что-то о комиссии, которую вам придется заплатить за уступку. Иногда это может быть фиксированная сумма или процент от покупной цены. Закон не регулирует это, поэтому этот процент может быть неприятно высоким (скажем, 3-4%). Если вы возьмете задачу избежать выплаты процентов, она не сработает.

В конечном счете, распределение — сложный процесс, требующий от вас больших усилий. Вам потребуется собрать гору документов — справку от застройщика, банковское свидетельство, выписку из Земельно-ипотечной книги … Если квартира куплена во время брака, вам также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на перепродажу. Это.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

Выгоды от сделки, конечно, не так многочисленны, как у этих продавцов, но они есть и у продавца. Почему он был вовлечен в такую ​​сделку?

Прежде всего, это возможность получить квартиру по более низкой цене, чем застройщик. Если многоквартирный комплекс вдруг окажется очень популярным и цены в нем резко увеличатся, продавец сможет получить прибыль от уступки. Но даже если комплекс не оправдывает ожиданий и последние квартиры в нем продаются со скидкой, первые покупатели, решившие перераспределить недвижимость, также могут сохранить свою прибыль без значительного завышения цены. Так что, если ЖК-комплекс для вас недоступен, ищите агентов по передаче.

Во-вторых, покупатель может получить именно ту квартиру, которую хочет купить, через переуступку. Безусловно, московский рынок недвижимости богат, предложений по количеству и качеству хватает, но если вам понравилось определенное место, определенные виды или даже определенный этаж дома, который ранее нравился другим, передача прав — ваш единственный шанс. получить недвижимость.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, есть и риски, связанные с переходом прав на новую квартиру. Эти риски намного выше, чем в случае покупки квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет уступить права на свою квартиру перед ее продажей, должен вас насторожить. Конечно, на рынке достаточно инвесторов, но есть и много долгосрочных жилищных проектов или жилых комплексов, которые по забавному совпадению еще не признаны долгосрочными строительными проектами, но на самом деле таковыми были уже давно. время. Также есть много проблемных объектов — строящихся, но с нарушениями, с ошибками, с дефектами. Если вы хотите принять участие в сделке по передаче права собственности, дважды проверьте застройщика и интересующую вас недвижимость.

Еще одна угроза — не недобросовестный разработчик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие разработчика на уступку не получено, транзакция будет признана недействительной и вернуть деньги будет не так просто. Так что будьте готовы тщательно проверить все документы и не экономить на юристах.

Совершенно недобросовестный продавец в этом случае — это не тот, кто не заполнил все необходимые документы, а тот, кто совершал операцию уступки не раз. В этом смысле DDE как минимум надежен, он снимает этот риск, так как зарегистрирован в Росреестре. Однако и в этом случае не все может пройти гладко — убедитесь, что в нем нет несовершеннолетних. Проверьте, было бы неплохо и согласие вашего супруга на выделение квартиры.

Наконец, к сожалению, юридические лица как продавцы не всегда надежнее физических лиц. Например, представьте, что организация выполняла подрядную работу для застройщика, и вместо того, чтобы получать за это деньги, ей было предложено несколько квартир на продажу. На рынке недвижимости часто случается, что девелопер внезапно недоволен своим подрядчиком, заменяет его новым и разрывает все прежние отношения со старым. А те, кто купил себе квартиру по уступке прав, в этом случае оказываются не на пороге новой квартиры, а практически в пропасть.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Приобретение недвижимости через уступку прав имеет как преимущества, так и недостатки, и их достаточно с обеих сторон. Это накладывает ненужные усилия на продавцов, но в конечном итоге может принести им прибыль. Для покупателей это больший риск, чем при простой покупке квартиры, но это также может принести им деньги — вернее, не заработать, а сэкономить. Так что решайте, что вам больше нравится — рисковать или разбогатеть?

Наверх