Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки. Итак, вы подошли к моменту покупки недвижимости в ипотеку. Ипотечные кредиты сегодня — довольно распространенная форма кредита. После нахождения нужного варианта создается комплект документов на частную или государственную кредитную организацию, банк. При оформлении ипотеки и выборе залога недвижимости обязательным условием является подача отчета об оценке, благодаря этой информации банк понимает, какую сумму денег он сможет потратить с гарантией возврата.

Кредитная организация анализирует информацию, полученную от оценочной фирмы, принимает во внимание различные факторы, такие как стоимость недвижимости, возможные риски, и применяет мультипликаторы и понижает оценку в соответствии с полученной информацией. Процедура быстрой оценки также помогает определить реальную цену.

Зачем мне нужна эта услуга?

Услуга оценки ипотеки является важной процедурой, особенно когда контрагенты не согласны с ценой собственности, как указано в ст. 8 Федерального закона № 135. Если кредитная организация предоставляет заявителю ипотеку, приобретенное имущество немедленно рассматривается в качестве обеспечения аукциона в случае приостановки платежа. С точки зрения кредитного учреждения, недвижимость — это ликвидный товар, который можно легко продать, но для этого необходимо убедиться, что он действительно соответствует заявленной цене и может быть продан в будущем по цене, аналогичной первоначальной. Услуга оценки недвижимости помогает оценить риск.

Вам нужна эта услуга, если:

  • Вы хотите рефинансировать ипотеку в другом учреждении
  • приобрели новую ипотеку (готовую, незавершенную или строящуюся)
  • Для ипотеки (для ипотеки недвижимости)
  • При покупке квартиры или дома с земельным участком на рынке вторичного жилья

Отчет также может быть полезен, если:

  • Вы покупаете или выставляете на продажу недвижимость
  • Вы сдали жилой массив (для работы нотариусом, для надлежащего оформления недвижимости, составления договора дарения)
  • Оформить страхование жилья
  • Взять кредит под залог недвижимости
  • Другие вопросы

Также нужно подготовить отчет по:

  • МСФО
  • Завершение приватизации
  • Получение компенсации за экстренное жилье
  • Аренда жилой недвижимости
  • Опрос кадастровых цен
  • Договоры о государственной собственности
  • Сообщение в органы, занимающиеся опекой и попечительством

Все эти случаи требуют фактической цены и определения документов от экспертной компании.

Зачем банку эта информация?

Согласно федеральному закону, оценка является неотъемлемой частью процедуры получения средств от банка, требующего обеспечения. С условным кредитом квартира, которую вы покупаете, автоматически становится залогом. Спорные ситуации по объекту, обеспеченному ипотекой, могут возникнуть на любом этапе, банк не хочет сталкиваться с ситуацией, когда кредитор отказывается платить, поэтому процедура оценки стала обязательством, направленным на ограничение риска. Банку необходим отчет аккредитованной организации, чтобы знать официальное значение, к которому могут быть применены будущие корректировки. И для кредитора, и для заемщика важно, чтобы оценка была прозрачной и организованной без мошенничества на самом высоком уровне. Обе стороны получают выгоду от:

  • Этот документ помогает оценить адекватность цены, указанной продавцом.
  • Заемщик может быть уверен, что, если он не сможет выплатить свой кредит, его долг будет закрыт путем продажи залога.

Кредитное учреждение не хочет, чтобы цена была известна, в интересах кредитора получить больше.

Документы, необходимые для выполнения услуги

Перед началом процедуры следует сдать не очень обширный комплект документации, фотографии квартиры. Оценщик может приехать к вам в собственность или оценить цену по фотографиям. Недвижимость на первичном и вторичном рынках требует разных видов документации.

Первичный рынок недвижимости

В случае «первоначальной» оценки просьба предоставить:

  • Удостоверение личности, копии страниц паспорта заявителя, контакты
  • Документы по инвентаризации недвижимости (технический паспорт или поэтажный план и проспект)
  • Застройщик должен быть аккредитован в банке.
  • Акт перехода права собственности с почтовым адресом
  • Соглашение (ХДС по ФЗ 214)

Жилье на вторичном рынке

При оценке квартир на вторичном рынке необходимо предоставить:

  • Удостоверение личности или копия страниц паспорта заемщика
  • Документы технической инвентаризации (технический паспорт БТИ, кадастровая выписка из УГРН, план помещения, пояснения)
  • Свидетельство о государственной регистрации
  • Разрешение на реконструкцию (если есть)
  • Обширная выписка из ЕГРЮЛ или свидетельство о праве собственности (не требуется для квартир, приобретенных после 15 июля 2016 г.)
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  • Свидетельство о том, что здание не будет снесено и реконструкции не подлежит.
  • Договор купли-продажи, договор дарения. Документ, подтверждающий право собственности
  • Справка от собственника / управляющего дома о количестве зарегистрированных в квартире человек

Иногда требуется дополнительная документация, например, справка о том, что здание не подлежит сносу в ближайшее время. В зданиях, построенных до 1960-х годов, следует указывать типы полов и степень их износа.

Этапы оценки квартиры под ипотеку

  1. Перед началом оценки клиент согласовывает договор с оценочной компанией, подписывает договор со сроками, сроками, ценами, целями.
  2. Проведено сравнительное исследование рынка.
  3. Анализируем возможности повышения цен на квартиры.
  4. Оценщик выезжает на объект недвижимости, изучает его состояние, параметры и план местности. Все это фотографируется, информация фиксируется.
  5. Составляется отчет (акт), к нему прилагаются фотографии, документация и сведения об оценщике, лицензии, политике. Отчет действительный и может быть признан официальным при наличии подписи и печати оценщика. Среднее время отчета от 2 до 3 дней, скорость подготовки и специфика объекта зависит от цены оценки. Срок действия отчета нигде не определен и каждый банк определяет его по-своему, в среднем это 6 месяцев (по 26 ФСО № 1). Рекомендуем кредитной организации предоставлять новые отчеты.

На ценообразование в первую очередь влияют постоянные параметры квартиры. Хороший ремонт и переоборудование влияют на продажную цену, но не на финансовую ликвидность.

Кто оплачивает экспертизу?

Процедура полностью оплачивается клиентом из его кошелька и без компенсации со стороны банка. Вывод средств из банка возможен в особых случаях, например, когда банк не удовлетворен сотрудничеством с клиентом, когда клиент не возвращает ссуду и инициируются судебные разбирательства.

Кто имеет право проводить оценку квартир, быть оценщиком недвижимости?

Оценщик должен иметь специальную подготовку и документальное подтверждение, это специальный квалификационный аттестат. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности» в России. Специалисты могут работать как частные предприниматели, так и сотрудники компании. Кроме того, оценщики делятся на независимых и аккредитованных. По закону кредитные организации должны принять отчет об оценке от любой организации или от независимого индивидуального оценщика, но на самом деле они готовы доверять только тем оценщикам, которые аккредитованы. Например, в Сбербанке таких оценщиков около 300.

Эксперт-оценщик должен иметь:

  • Профессионально-техническое образование.
  • Членство в CPO
  • Страховая ответственность.

Как правильно выбрать профессионального оценщика?

Если вы хотите, чтобы кредитное учреждение приняло ваши документы, вам следует обратиться в аккредитованную оценочную организацию, которая находится в утвержденном бизнес-списке банка, которому вы подотчетны.

Вот еще несколько дополнительных критериев:

  • Скорость: среднее время прибытия оценщика — один-два рабочих дня, не более.
  • Срок отчетности: не более пяти дней.
  • Стоимость процедуры
  • Стоимость копии отчета
  • Обычно компании делают две копии отчета бесплатно, но некоторые компании взимают плату за вторую копию.

При выборе организации для проведения оценки ипотеки важно отдавать предпочтение легальным профессионалам.

Специфика оценки

У банков есть свои сроки действия отчетов об оценке имущества для ипотечных кредитов, в большинстве случаев это должно быть сделано в течение короткого периода времени до подачи заявки. Крупнейший банк «Сбер» считает действительными отчетные документы, полученные не более чем за полгода до подачи заявки. Убедитесь, что вы знаете, в какой крайний срок подачи заявки в банк, в который вы хотите подать заявку. Не требуется, чтобы оценщик сам представлял или производил оценку на расстоянии от фотографий, но следует понимать, что личное присутствие эксперта дает лучшие результаты. Отчетный документ содержит данные, объясняющие, почему была получена именно эта сумма, например, путем сравнения ее с аналогичными предложениями на рынке и применения поправочных коэффициентов. Часто за основу берутся три одинаковых варианта и рассчитывается средняя цена за м2 с учетом специфики оцениваемой квартиры. Если квартира уникальная, расчеты производятся более сложными методами.

В первую очередь банк ориентируется на цену, указанную в отчетных документах организации, а не на цену, указанную владельцем квартиры. Обратите внимание, что кредитная организация ограничивает срок действия отчетов.

При выборе оценщика необходимо учитывать некоторые особенности:

  • Работа организации должна быть застрахована минимум на один год.
  • Организация должна быть членом СРО.
  • У эксперта должен быть страховой полис (триста тысяч рублей и более).

Преимущества процедуры оценки

  • Точное определение стоимости недвижимости
  • Возможность использования оценочного отчета в суде при необходимости
  • Возможность страхования от дополнительных комиссий, штрафов.

Преимущества оценки недвижимости в нашей компании

  • Цена демократии
  • Результат оценки в течении 48 часов
  • 100% гарантия безопасности.

Какая информация получена из оценочного документа

Каждая компания по оценке недвижимости выдаст вам документ в виде отчета, распечатку которого необходимо получить при ипотечном кредите. Отчет составлен в соответствии с № 135-ФЗ об оценочной деятельности.

Отчетный документ содержит следующие данные:

  • Клиент и поставщик услуг, тип используемого метода исследования
  • Описание объекта, его состояния, эксплуатации
  • Положение квартиры, в которой продается квартира, на рынке
  • Обычная цена и цена продажи

Отчетный документ должен быть подписан экспертом и иметь печать исполнителя, приложение с заключением. Лучше всего запросить отчет в профессиональной организации, имеющей опыт и рекомендации.

Содержание отчета

  • Информация об оценщике и заказчике
  • Параметры тестируемого объекта
  • Исследование и оценка рынка жилья
  • Исследование рынка и исследование ликвидности
  • Разъяснение выбранной методологии исследования, аргументация
  • Аргументы в пользу указанной рыночной цены
  • Определение ликвидационной цены
  • Документация: высшее образование, подтверждение членства в СРО, выписка из реестра СРО, Политика
  • Корпоративная документация: ОГРН, ИНН / КПП, страховой полис
  • Документация заказчика: подтверждение права собственности и имеющаяся техническая документация на квартиру
  • Фотографий

Дистанционная оценка ипотечных кредитов без выезда сотрудников.

По закону сотрудник может оценить недвижимость, не посещая ее. Специалист анализирует полученные от владельца фотографии и документацию. Дистанционная оценка не уступает стандартной, если ее проводят профессионалы, вы получите качественный отчет, который можно отправить в банк или государственные учреждения.

Сколько стоит оценщик

Оценщик должен определить два типа цен: рыночную цену и ликвидную цену. При оценке ипотеки вам необходимо выделить два из них. Это требование кредитора, которое может потребовать недвижимость в определенных обстоятельствах.

Рыночная стоимость — цена квартиры при нормальных условиях, без конкретных сроков и ускорения.

Ликвидная — минимальная цена, по которой кредитное учреждение может продать квартиру в короткие сроки.

Факторы, влияющие на рыночную цену

  • Расположение объекта

Район, на котором расположен объект, транспортная доступность, развитая инфраструктура — все это влияет на стоимость м 2.

  • Технические параметры здания

К характеристикам относятся: год постройки, год ввода в эксплуатацию, дизайн, текущее состояние, ремонтные работы, этажность, подземный или наземный паркинг, внешний вид и вывоз мусора. Фундаменты, коммуникации, материалы, макет. Общая площадь, жилая, нежилая, кол-во м 2. Состояние санузлов, общие и внутренние коммуникации, доступ в Интернет, TV.

  • Состояние квартиры

Эксперт смотрит на этаж, количество комнат, состояние объекта, наличие ремонта, напольное покрытие, освещение, обои и так далее. Однако не стоит думать, что очень дорогой дизайнерский ремонт существенно увеличит стоимость квартиры.

  • Состояние рынка

Подобные предложения на рынке рассматриваются по характеристикам: местонахождению, строительным материалам, количеству комнат и так далее.

Особенности недвижимости, которые могут увеличивать или уменьшать ее стоимость

Функции, повышающие ценность:

  • Утепление помещений, выход окон в разные стороны дома
  • Санузел раздельный, туалет.
  • Остекление балконов

Свойства, снижающие оценочную стоимость квартиры:

  • Квартира расположена на первом или последнем этаже.
  • Визуальные эффекты пожара, аварийной ситуации в квартире или в подъезде
  • Плохой вид из окон
  • Незаконное изменение плана
  • Плохая экологическая обстановка в районе

Расчет стоимости ликвидности

Для расчета этого типа значения используются формулы, здесь они актуальны:

  • Эластичность спроса — мера того, насколько изменяется спрос или предложение при изменении одного параметра (цена, доход).
  • Стоимость денег — с учетом инфляции, экономической и политической ситуации

Чем ликвиднее цена, тем больше денег будет у заемщика при погашении кредита квартирой. Например, бюджетная квартира пользуется большим спросом и будет продаваться очень быстро, в отличие от квартиры класса люкс.

Как проводить исследования

Офицер может использовать несколько методов исследования для определения рыночных и ликвидных цен. В отчетном документе следует указать, какой из 3-х методов тестирования проводился, при необходимости сотрудник может использовать оба метода одновременно.

Стоимость строительных работ оценена, тип исследования касается недвижимости с первичного рынка.

  1. Сравнительный (рыночный)

Оценить цену покупки и продажи аналогичной недвижимости

Оценка возможности возврата денег, например на арене.

Наверх