Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Общая информация по договору продажи имущества

Общая информация по договору продажи имущества. Одним из видов сделок с недвижимостью является договор купли-продажи. В соответствии со ст. 549.1 ГК РФ, на основании договора купли-продажи недвижимости (договора купли-продажи недвижимости) продавец обязан передать покупателю земельный участок, здание, строение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Однако следует учитывать, что не все виды недвижимости могут быть предметом договора купли-продажи. Например, земля и другие природные ресурсы, находящиеся в полной собственности государства (недра и леса), не подлежат договорам купли-продажи.

Имущество (недвижимое имущество, недвижимое имущество) в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса включает земельные участки, участки недр и все, что постоянно связано с землей, т.е.объекты, которые нельзя перемещать без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, незавершенные строительные работы.

К недвижимости также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и государственные космические объекты.

Стороны договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является двусторонним и заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса письменный договор может быть заключен путем составления единого документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами по почте, телеграфу, телетайпу, телефону, электронным средствам связи или другим средствам, позволяющим с уверенностью утверждать, что документ исходит от стороны к договору.

Сторонами договора купли-продажи являются:

  • дилер;
  • покупатель.

Кроме того, при наличии надлежащих полномочий (с доверенностью на сделку) стороной договора может быть представитель покупателя и / или продавца.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть как физические, так и юридические лица.

Если стороной договора является физическое лицо, применяются следующие требования.

  • должны быть совершеннолетними, то есть быть не моложе восемнадцати лет;
  • должен иметь полную дееспособность, т.е. не иметь ограничений по состоянию здоровья для принятия необходимых действий, связанных с выполнением условий договора купли-продажи недвижимости.

Стороны договора купли-продажи должны быть четко указаны во вступительной части договора. Определяется следующее:

  • наименование сторон договора (ФИО: фамилия, имя, отчество, место жительства физических лиц, организационно-правовая форма и ФИО юридических лиц, документ, подтверждающий права лиц на заключение сделок)
  • Дополнительная информация: дата рождения; данные о документах, удостоверяющих личность граждан (данные из паспорта или иного документа, удостоверяющего личность.

При заключении договора купли-продажи недвижимости продавец обязан предоставить документ, подтверждающий отсутствие прав третьих лиц, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест недвижимости, залог). Такой документ представляет собой правильно оформленную справку, выданную Управлением технической инвентаризации.

Прочие элементы контракта

Обязательно в конкретном контракте:

  • адрес, расположение на участке, расположение части объекта недвижимости как составной части объекта недвижимости;
  • судьба;
  • площадь, включая жилую
  • этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть указана цена недвижимого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При отсутствии решения о цене имущества, согласованного сторонами в письменной форме, договор купли-продажи считается ничтожным. Если законом или договором купли-продажи недвижимого имущества не предусмотрено иное, в стоимость здания, строения или другого недвижимого имущества, расположенного на установленном на нем земельном участке, включена цена соответствующей части земельного участка или права ему передали вместе с недвижимостью.

Цена договора выражена в рублях (можно указать цену за единицу площади, в этом случае цена договора определяется исходя из площади передаваемого имущества).

Если предметом договора купли-продажи является дом, квартира, часть дома (квартиры), необходимым условием является определение в договоре списка жителей (ст. 558 (1) Гражданского кодекса) и их прав. для использования после того, как покупатель приобрел квартиру или бронь, таких жителей нет.

Контракт также может содержать положения, определяющие определенные права и обязанности сторон контракта:

  • право (собственность, хозяйственное ведение) продавца и основания возникновения этого права;
  • ограничения прав продавца, залог недвижимости, права третьих лиц; условия оплаты покупателем недвижимости;
  • условия и порядок перехода права собственности продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

В случае заключения договора купли-продажи недвижимости с выплатой в рассрочку в договоре обязательно оговаривается:

  • размер платежа;
  • порядок оплаты;
  • условия платежа.

Если эти условия не указаны, договор считается недействительным и не подлежит регистрации.

Расторжение и изменение договора купли-продажи недвижимости

Прекращение действия договора — это досрочное прекращение договора и, следовательно, вытекающих из него обязательств, которые еще не были прекращены на момент расторжения.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и связывает стороны с момента его заключения. В законе или контракте может быть предусмотрено, что по окончании срока действия контракта обязательства сторон по контракту прекращаются. Контракт, в котором нет такого условия, считается действительным до истечения срока обязательств сторон, указанных в этом контракте.

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса надлежащее исполнение сторонами договора влечет за собой истечение срока действия обязательств, то есть договор прекращается, когда все стороны полностью выполнили свои обязательства по отношению друг к другу.

Основания для изменения и расторжения условий договора изложены в ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 1 настоящей статьи, изменение и расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда:

  1. в случае существенного нарушения договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, иными актами или соглашением.

Нарушение договора одной из сторон является значительным, поскольку оно наносит такой ущерб другой стороне, что она в значительной степени лишается того, на что она имела право рассчитывать при заключении договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора недопустимы в свете действующих положений (ст. 310 ГК РФ).

Соглашение об изменении или прекращении договора должно быть заключено в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами, договором или обычаем деловых операций (статья 452 § 1 Гражданского кодекса).

В случае изменения договора обязательства сторон сохраняются в измененной форме. После расторжения договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или прекращения договора обязательства считаются измененными или прекращенными, когда стороны заключают соглашение об изменении или расторжении договора, если иное не указано в договоре или характере изменения, а также в случае изменение или расторжение договора судом — при вступлении в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Стороны не имеют права требовать возврата того, что было выполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или договором сторон.

Наверх