Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости

Квартиры в брежневках. С конца 1960-х Брежнев занял место Хрущева в массовом строительстве. Квартиры в них по-прежнему пользуются большим спросом, потому что они находятся в центре рынка. На этот раз мы поговорим о Брежневке — пожалуй, самом большом жилом массиве Москвы.

Пережить СССР

Брежневки — гораздо более рассредоточенная категория домов, чем Сталинки и Хрущевки. «В одной только Москве около сорока рядов домов Брежнева. Это, в общем, тип квартиры, продолжающий современное стандартное жилье».

В целом «Брежневку» можно разделить на раннюю серию (построенную с середины 1960-х до конца 1970-х) и более современную серию (1980-е). При этом более поздний сериал пережил не только правление Леонида Ильича, но и сам Советский Союз. «Например, дома серии П-44, которые являются одной из самых известных новых серий, были построены в начале 2000-х. То же самое можно сказать и о домах серии П-3». Однако, по словам Екатерины Никитиной, руководителя отдела продаж вторичной недвижимости Bon Ton, эти серии хоть и появились в брежневскую эпоху, но выделяются — их часто называли «новостройками» или «пешками».

Переход от пятиэтажных домов к домам нового типа произошел по нескольким причинам. «Руководству СССР было важно показать, что страна вышла на новый качественный уровень развития и может позволить себе массовое строительство более совершенного жилья для своих граждан. Поэтому Брежневы отличались от Хрущева большей частью площади Квартира, количество комнат и удобство планировки ». Кроме того, отказ от строительства хрущевок был связан с тем, что они требовали значительных городских земельных ресурсов. «Пятиэтажные панельные дома предполагали невысокую плотность населения, поэтому для таких домов требовалось больше земли», — поясняет эксперт. От 9 до 17 этажей) и количество подъездов (до 10).

Практически все социальные группы получили квартиры в брежневских домах. «Заказчиками строительной отрасли чаще всего были крупные предприятия и организации, которые потом выделяли квартиры своим сотрудникам. Таким образом создавались целые районы, где, например, сотрудники НИИ жили на равной стороне. улица, а на лишней жили правоохранители ».

От улучшенных хрущевок до современных серий

Ранние постройки Брежнева мало чем отличались от хрущевских домов, главными из которых были более высокие потолки, наличие мусорного бака и лифта. Специалисты считают, что в этих конструкциях было много недостатков. «Дефекты — очень тонкие стены и, как следствие, плохая звукоизоляция, сидячие ванны, отсутствие или слишком маленькие грузовые лифты». Однако со временем конструкции были усовершенствованы, и более поздние серии стали соответствовать более высоким стандартам качества, иначе они не были бы построены до середины девяностых годов.

Ранние брежневские постройки, как правило, были высотой в 8-12 этажей. Позже серия «расширилась», в основном, до 17 этажей, но есть и проекты до 25 этажей (например, COPE, 1MG, I-521). Размеры квартир в первых домах Брежнева были еще очень скромными. «Однокомнатные квартиры были 31-33 квадратных метров; двухкомнатные квартиры 42-45 квадратных метров; трехкомнатные квартиры 48-56 квадратных метров. Четырехкомнатные квартиры встречаются довольно редко. Внешний вид зданий серый, оригинальный, иногда фасад облицован плиткой ». В таких домах есть смежные комнаты, а площадь кухни составляет 5-7 кв м. Более поздние серии предлагают гораздо более просторную планировку. Площадь однокомнатных квартир до 47 кв.м, двухкомнатных — 58 кв.м, трехкомнатных — 75 кв.м. кухня тоже увеличилась до 8-10 кв.

Основные материалы стен в домах Брежнева — железобетонные плиты и силикатный кирпич. «Верхние этажи также были построены из сборного железобетонного каркаса и каменных стен, тогда как более поздние высокие дома Брежнева были построены из монолитного каркаса. Дома Брежнева в основном имеют плоские битумные крыши с внутренними водостоками».

Брежневки сегодня

Нынешнее состояние Брежнева существенно разнится в зависимости от серии и годов постройки. Хуже всего сохранились дома серии 1-515, в основном те же хрущевки, но выше (5 или 9 этажей). «Что касается более качественного жилья, то большинство новых микрорайонов было построено в 1970-х и 1980-х годах, и их срок службы оценивается в 100 лет», — говорит Вадим Ламин. — Правда, по регламенту, их нужно периодически ремонтировать. В Москве эти постройки используются достаточно хорошо, некоторые даже модернизируются, покрываются новыми материалами.

Середина рынка

Слабость брежневских домов — отсутствие энергосберегающих технологий и изношенная связь. «Значительная часть затрат на содержание квартир и инженерных сетей в таких домах тратится зря», — считает эксперт. — Тепло просто уходит через стены. Электропроводку, полы, двери, рамы необходимо менять каждые 25-30 лет. Это не всегда соблюдается. Но гораздо более серьезная угроза — это системы отопления, водоснабжения, канализации. Во многих домах приближается период ремонта ».

Пожалуй, главное достоинство брежневских домов — это хорошее соотношение цены и качества. «По большинству характеристик они почти не уступают современным новостройкам эконом и комфорт класса, а цена все равно дешевле новых готовых квартир расположены в очень престижные микрорайоны, в том числе ЦАО.

Дома Брежнева, по сути, составляют костяк вторичного рынка жилья в Москве. «Во время правления Брежнева строительство шло полным ходом, и в результате у нас осталось огромное наследство в виде этого жилого фонда».

Бой с новостройками

По цене дома Брежнева находятся примерно в середине площади. По данным «Жилой азбуки», в старых домах той эпохи средняя цена квадратного метра составляет 140 000 — 160 000 рублей, в более современных сериях — 170 000 — 200 000 рублей. В целом цены в брежневских домах ниже, чем в готовых новостройках и сталинках, но выше, чем в панельных пятиэтажках. «В последнем случае разница в цене (если мы говорим об одном и том же месте) может составить до 25000 рублей за кв. М. Если по сравнению со Сталинкасом, в одном районе в центре Брежневки это принесет 30-35 рублей за квадратный метр. % затрат, а за пределами ЦАО разница не превысит 20-25% ».

Самыми дорогими брежневскими считаются так называемые «Башни Вулиджа» (1-2-сегментные кирпичные дома с просторными лоджиями и кухнями до 10 кв. М), они не сильно отличаются по цене от сталинских домов и современных построек.

В связи с «срединным» положением брежневских домов на московском рынке, динамика цен в этом сегменте соответствует общей динамике цен в городе, а, по данным IRN.RU, цены на вторичную недвижимость в последнее время падают темпами. около 10% годовых. По сравнению с хрущевскими домами падение цен в этом сегменте на 3-5% меньше.

Квартиры в таких домах пользуются большим спросом. Они более подвижны, чем завышенные «сталины» или некачественные хрущевки.«Как ни странно, иногда« Брежневка »выигрывает« битву »с новостройками за тех покупателей, для которых местоположение является особенно важным вопросом. В заселенных и не слишком удаленных районах Москвы, чем новостройка в более удаленном месте.

Наверх