Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Категории земель под малоэтажное строительства

Категории земель под малоэтажное строительства. Невозможно построить частный дом на любом участке земли. Каждый земельный участок, независимо от формы собственности, имеет определенное допустимое использование, то есть законодательно установленные «допустимые пределы» застройки земли его владельцем или пользователем. Эти пределы определяются в зависимости от категории почвы.

Основные виды землепользования, выделяемые частным покупателем: «под частное жильё», «под приусадебные участки», «под сельское строительство» или «под дачное хозяйство»; и различные типы сельскохозяйственных земель («для сельскохозяйственного производства», «для сельского хозяйства», «для крестьянского хозяйства» и т. д.). Прежде чем покупать земельный участок, стоит внимательно присмотреться к тому, что вы покупаете.

В настоящее время наибольшей популярностью пользуются земельные участки для индивидуального жилья — форма собственности, позволяющая не только свободное освоение купленной земли, — конечно, при соблюдении градостроительных, строительных, экологических, санитарных и противопожарных норм. А также — получить прописку по месту жительства и почтовый адрес. Для тех, кто переезжает в город на постоянное место жительства, это незаменимый момент.

Покупка дома на одну семью — одна из самых беспроблемных операций для покупателя, но также имеет свои нюансы. Земля под жилищную застройку делится на две категории. Земля в собственности или в аренде. Недвижимость считается реприватизированной территорией. Остальные — варианты аренды (пожизненное использование, пожизненное наследование и т. Д.). Следовательно, если у продавца нет документа, земля не может быть продана, только сдана в аренду, поэтому покупатель должен заключить договор аренды с местными властями и купить землю после покупки дома (если он находится на участке) или после того, как он был построен. Брокеры советуют настоять на том, чтобы продавец оформлял право собственности на землю сам: процедура регистрации занимает от полутора до двух месяцев.

Кроме того, покупая землю под жилую застройку, на которой уже расположены постройки, следует узнать, есть ли там баня, сарай, гараж или летняя кухня и учитываются ли они в плане зонирования. Владельца необходимо официально зарегистрировать в Управлении технической инвентаризации (БТИ).

Второй довольно беспроблемный вариант, процитированный HIH — садовый участок, предназначенный для «строительства крыши» или «для сельского хозяйства» — это классические шесть акров с домом или без него, который позволит владельцу сажать цветы или картофель. А также — построить дом для сезонного проживания. Неважно, является ли подъезд в этом доме участком в саду или участком, предназначенным для индивидуального озеленения и находящимся в пределах усадьбы (села или города). Однако в апреле Конституционный суд принял решение, которое потенциально могло изменить статус садовых участков: в этом решении отказ в регистрации был признан неконституционным. Однако это не приведет в ближайшее время к каким-либо реальным изменениям на практике.

Помимо отсутствия прописки по месту жительства, есть еще один не очень приятный нюанс: «садовники» зависят от всего садоводческого сообщества, от этих условий, правил, решений, которые принимаются на общем собрании, даже если он еще не присоединился. садоводческое сообщество. Все решения собственник индивидуального многоквартирного дома принимает самостоятельно.

Если кто-то продает участок земли со статусом ЛПХ, он должен понимать, что он может использовать его только для сельскохозяйственного производства, то есть разбить на нем огород. Земельные участки со статусом ЛПХ также делятся на две категории: земли в пределах усадеб (сельхозземли, категория — «земли усадеб», в недавнем прошлом — «земли поселений»). А — земельный участок за границей усадьбы (полевой участок). В первом случае покупатель вправе построить жилой дом, производственные, хозяйственные и другие постройки, сооружения, устройства — разумеется, в рамках существующих градостроительных правил. Однако даже в таком доме зарегистрироваться не получится. В случае, если участок со статусом частной собственности находится за пределами усадьбы, законом не разрешается строить на нем дом или что-либо еще, например, баню. Для того, чтобы законно построить дом на участке, помеченном как частная собственность, и переехать из города, чтобы жить там, необходимо изменить его назначение.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории регулируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или участков из одной категории в другую» ( Статья 7). (Статья 7). В зависимости от площади массива и категории земель решение об изменении места назначения принимает старост или воевода. Для подачи соответствующего заявления необходимо собрать большой пакет документов: документы с описанием места нахождения участка, его стоимостью, обоснованием передачи земли, заявлениями из различных государственных учреждений. Кроме того, необходимо выплатить государству задолженность по изъятию земельных ресурсов с аграрного рынка и недостачу продукции на данном участке. Процедура перевода земельного участка из индивидуального участка в жилой массив длится в среднем от 6 до 12 месяцев.

Похожая история происходит и с сельскохозяйственными участками. Для получения права на застройку земельный участок также необходимо преобразовать в участок приемлемого использования под жилую застройку. Главный недостаток для частных покупателей в том, что эти участки часто бывают очень большими — более одного гектара. Для того чтобы такой участок можно было разделить на несколько более мелких, что обычно представляет интерес для покупателей, необходимо будет произвести замер площади, произвести топографические расчеты и подготовить проект разделения (с учетом рельефа и т. Д.) . Все это будет происходить за счет землевладельцев.

Редкие случаи, когда земельный участок по старости становится частью заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не приватизирована. Также известны случаи, когда собственник или пользователь такого участка пытается продать его в частном порядке. Такие участки на рынке редки, а их расположение зачастую уникально. Однако покупатель должен проявлять крайнюю осторожность, поскольку права на землю обычно не регистрируются, и рекомендуется, чтобы это делалось за счет покупателя.

Возможны и варианты. У собственника остались документы, подтверждающие законность получения права собственности на земельный участок (это может быть документ независимо от возраста — при условии, что он был выдан властями, либо — документ о сделке, зарегистрированный в установленном порядке). В этом случае, если участок подпадает под категорию земель, которые могут быть только федеральной, провинциальной или муниципальной (и никогда частной) собственностью, власти могут выбрать один из двух путей: первый — подать в суд иск о возвращении во владение штатом или общественные. Однако в этом процессе властям необходимо будет доказать, что этот конкретный земельный участок не отвечает таким потребностям и что само изъятие возможно только с пропорциональной денежной компенсацией с учетом рыночной цены собственности. Поэтому власти чаще всего прибегают ко второму варианту: после оформления недостающих документов (кадастровый план и т. Д.) Разрешают использование земельного участка. Конечно, это должно будет соответствовать требованиям законодательства об охране окружающей среды (запрет на использование химических удобрений, вспашку земли, возведение капитальных сооружений — в дополнение к существующим и т. Д.)

Оформление проживания на шести земельных участках

В начале апреля Конституционный суд принял решение, которое может изменить статус садоводческих кооперативов в будущем: отказ в регистрации на территории садоводческого кооператива был признан неконституционным.

Правовая норма, ограничивающая регистрацию в садоводческом сообществе, была введена относительно недавно; в советское время было слишком много людей, прописанных «на крыше». Садовые сообщества располагались на землях поселений и сельскохозяйственных угодий. Как правило, разрешалось строить небольшие постройки для хранения садового инвентаря и инвентаря — и такие дома не могли вместить жителей. С другой стороны, были общины, расположенные на землях населенных пунктов, где дачи входили в общий жилищный фонд СССР, где была возможна прописка. Достаточно вспомнить писателей Переделкино и академическое Комарово, которые были постоянным местом жительства многих домовладельцев.

Закон «Дача» о садоводстве, овощеводстве и некоммерческих объединениях, запрещающий гражданам регистрироваться в качестве членов домохозяйства в зданиях, возведенных на приусадебных участках, появился только в 1998 году. Причиной его появления стало бурное развитие «черного рынка», когда на приусадебных участках регистрировались многочисленные жертвы криминальных сделок с недвижимостью.

Конституционный суд был вынужден пересмотреть место проживания «шесть участков земли» после того, как семи гражданам Краснодарской области было отказано в регистрации в особняках их владельцев, несмотря на то, что они проживали там постоянно и не имели другой квартиры. По мнению Конституционного суда, это нарушает принцип равноправия, позволяя местным властям отказываться от регистрации по месту жительства. Следовательно, в закон следует внести соответствующие изменения. Суд также подчеркнул, что до внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство, региональные власти вправе самостоятельно определять порядок оформления земельных участков под крышами.

Однако вряд ли ситуация изменится одним махом: для получения постоянной регистрации за пределами существующего поселения необходимо доказать, что дом подходит для постоянного проживания. И это требует большого труда: существует множество административных ограничений. Дом не может считаться квартирой, если он не подключен к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: системе электрического, парового или газового отопления, обеспечивающей теплом всю поверхность конструкции. Если это ЧП. Если сантехника, двери и окна, крыша неисправна. Жилой дом должен быть основан на железобетонном, кирпичном или кирпичном фундаменте и иметь теплоизоляцию — учитывается даже толщина стен. Все это означает долгий процесс экспертизы.

А появление в коммуне новых арендаторов не очень выгодно для местных властей: по закону социальная инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника, больница, отделение милиции и прочие радости жизни должны быть построены за счет бюджетных средств в г. жилищное сообщество (которое теперь может стать садоводческим сообществом). Местные власти сделают все возможное, чтобы не допустить массовой регистрации жителей кровли.

Единственным исключением будут коттеджные поселки, построенные относительно недавно, где их будет несложно осмотреть.

Наверх