Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Капремонт в новостройках: когда нужно платить взносы в фонд, законы и сроки?

Капремонт в новостройках когда нужно платить? Счета на капитальный ремонт вновь построенного и жилого дома вызывают неоднозначную реакцию: шок, возмущение, гнев.

Давайте разберемся, когда эти счета разумны и нужно оплачивать. А когда управляющая компания просто хочет заработать на собственниках, не зная тонкостей жилищного права.

Закон о капремонте новостроек

Правила проведения капитального ремонта в жилых домах определяются:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

При этом необходимо руководствоваться разделом IX Жилищного кодекса. И Федеральный закон № 271 устанавливает изменения в него.

Нет отдельного закона или статей кодекса для ремонта новых зданий. Ведь дата сбора взносов в фонд реновации (далее ФКР) зависит от даты включения дома в региональную программу и общего технического состояния квартир.

Какие дома считаются новостройками

Обычно новостройками считаются дома, построенные 2–3 года назад. Максимальный срок — 5 лет.

Однако более точное определение — купить их у застройщика: будь то строительная компания или физическое лицо, с которым заключен договор о передаче права собственности.

Если у квартиры уже есть титул, он считается второстепенным. Даже если вы прожили там один день.

Иногда дома, которые были реконструированы, можно считать новостройками. Но это возможно, если после этого изменилось количество квартир в доме, или поменялась запись дома в Едином государственном реестре юридических лиц, или был присвоен новый кадастровый номер.

Однако эта ситуация скорее исключение из правил. Как правило, новый дом — это дом от застройщика.

Капитальный ремонт новых многоквартирных домов до 5 лет

Есть такое понятие, как износ. Ошибкой будет думать, что если дом новый, то о капитальном ремонте думать рано.

Например, срок эксплуатации лифта — 25 лет. Облицовка фасада, горячее и холодное водоснабжение — уже 10-15. С другой стороны, фальцевую кровлю и мягкую кровлю с битумным слоем нужно будет заменить только через 5 лет.

Это означает, что большая часть конструкций придет в негодность через 15-20 лет. А для их замены ему потребуется немалая сумма. Поэтому чем раньше владельцы начнут экономить, тем легче и качественнее будет проходить ремонт.

Если жители по-прежнему не хотят платить взносы, они нарушают обязательства, налагаемые ст. 168 Жилищного кодекса.

Нужно ли платить за капремонт в новом доме, взносы

Первым делом собственники квартир в новом доме должны выбрать форму управления жильем — управляющую компанию или товарищества собственников жилья.

Далее — определите способ создания фонда. Есть 3 варианта:

  1. Общий счет у регионального оператора.
  2. Специальная учетная запись регионального оператора.
  3. Спецсчет кондоминиума, MC, HCC.

У каждого метода есть свои преимущества и недостатки. Поэтому этот момент следует тщательно рассмотреть. Например, если состояние дома близко к аварийному, лучше выбрать совместный счет с региональным оператором. Потому что потом деньги идут в те дома, которым они в первую очередь нужны.

Специальный счет предоставляет больше возможностей для маневрирования средств. Жители могут копить деньги и избавляться от них. Они имеют право, накопив соответствующую сумму, потратить ее, например, на замену системы отопления. В следующий раз — накрыть крышу. Но большая ответственность ложится на владельцев.

После всех этих организационных мероприятий дом будет включен в областную программу капитального ремонта. Программа обновляется ежегодно. В соответствии со ст. 168 Жилищного кодекса не распространяется на дома, потребление которых превышает 70% или если объем капитального ремонта превышает лимит в вашем регионе. Такие дома считаются аварийными или рассматривается вопрос их реконструкции.

Но если дом еще не включен в программу капитального ремонта и оплата уже внесена, это является нарушением закона. Вам необходимо подать жалобу в местную администрацию, полицию, прокуратуру.

Для владельцев квартир в новостройках ст. 170 Жилищного кодекса предусматривает отсрочку платежей. Это означает, что дом включен в программу, и вы начинаете платить взносы через определенное время. Максимальный срок — 5 лет.

У каждого региона есть свой период отсрочки. Москвичам сложнее — для них нет отсрочки, как и для петербуржцев. И в Москве, и в Санкт-Петербурге затраты на капитальный ремонт новостроек взимаются вполне законно, отсрочки не предвидится. В Тюменской области это 4 месяца. Однако в Самаре и Новосибирске максимальный срок составляет 5 лет.

Сколько лет должно быть дому, чтобы платить за капремонт

Как видно из текста выше, многое зависит от региона, в котором вы живете. Однако есть «лазейки», которые помогут защитить свои права даже в столице.

Что делать, если в регионе действует отсрочка на 1 год, например, а дом находится на гарантии от застройщика 5 лет. Ведь в случае вмешательства третьих лиц в строительные конструкции или инженерные системы здания гарантия аннулируется.

Затем собственники вправе написать заявление об отсрочке. За это должны проголосовать все владельцы MFB на общем собрании арендаторов.

Заявление пишется в администрацию области. В нем приводятся аргументы, почему владельцы просят отсрочку вычетов за капитальный ремонт.

Жилищный комитет оценивает состояние дома и принимает решение. Если ответ отрицательный, начинается выплата.

Следует помнить, что отсрочка оплаты капитального ремонта возможна только в том случае, если дом введен в эксплуатацию не более 5 лет назад.

Как оплачивать капремонт в новом доме

Не менее чем за 3 месяца до начала выплат собственники на общем собрании определяют способ создания фонда (возможности см. Выше). Решают и другие организационные моменты:

  • размер взноса;
  • размер фонда;
  • Список основных и второстепенных работ.

Субъект Российской Федерации устанавливает свою минимальную ставку пошлины. Далее учитывается общее количество МПК, их техническое состояние, соотношение коммунальных платежей, степень господдержки.

В Москве в 2019 году установлен тариф 18,19 рубля за квадратный метр. В Екатеринбурге — 9,36 руб. А в Марий Эл — всего 5.20.

Но собственники могут увеличить ежемесячную оплату, например, когда откладывают деньги на определенный вид работы.

Отдельная квитанция

Взносы на капитальный ремонт включены в общие поступления за коммунальные услуги. Форма платежного документа утверждена приказом Минстроя от 26 января 2018 года № 43.

Однако то же министерство в письме от 7 июля 2014 г. «О некоторых вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства РФ об организации капитального ремонта». официально закреплено право собственников на получение специальной квитанции специально на капитальный ремонт. Владельцы должны проголосовать за это на общем собрании.

В отдельный счет включены:

  • площадь жилого помещения;
  • плата за квадратный метр и за всю квартиру;
  • льготы, пени, задолженность;
  • Общая сумма.

Кстати, с 2018 года в Москве и Московской области все расчеты на капитальный ремонт производит только МособлЭИРЦ. Расторгнуты договоренности с другими представителями Фонда капитального ремонта. И если у управляющей компании нет договора с этой организацией, то раз в 3 месяца ей поступает отдельный счет на капитальный ремонт.

Расшифровка тарифа «содержание и текущий ремонт общего имущества»

Счета за ЖКХ включают оплату не только капитального ремонта, но и текущего ремонта. Какая расшифровка этого платежа?

Есть 2 вида ремонта — капитальный ремонт и текущий ремонт.

Текущие ремонты и обслуживание общего имущества МФБ включают:

  • подготовка к отопительному сезону;
  • Мелкий и косметический ремонт (напр. покраска стен в прихожей)
  • профилактические мероприятия по поддержанию работоспособности инженерных систем
  • Первая помощь;
  • санитарные услуги;
  • землепользование.

Например, если окно в прихожей повреждено, его заменит в рамках текущего ремонта. А в рамках капитального ремонта будут установлены новые окна во всех подъездах. Сломанные ступени будут заменены во время текущего ремонта, а пол будет заменен во время капитального ремонта.

Следует отметить, что оба вида работ необходимы для нормального функционирования всех систем.

Как расходуются средства, перечисляемые в Фонд капитального ремонта

Итак, предположим, что вы регулярно платите за капитальный ремонт. А теперь вы хотите знать, сколько денег накопилось на вашем домашнем счете, и когда они действительно исправят их.

Возможна реализация на площадке реформы ЖКХ. Введите полный домашний адрес в поле поиска. А во вкладке «обновление» вы найдете все интересующие вас данные.

Возникает естественный вопрос: как расходуются эти ресурсы?

Сначала о ремонтных работах.

Согласно п. 1 ст. 166 Жилищного кодекса, это ремонт

  • крыша;
  • фасад;
  • фундамент;
  • Лифт (или его замена);
  • Электроустановки, газ, вода и тепло.

П. 2 ст. 166 добавляет к списку: утепление, устройство вентилируемой кровли, приобретение общедоступных измерительных приборов.

Владельцы имеют право вносить исправления.

Во-вторых, эти средства идут на погашение ссуд на капитальный ремонт.

Разрешено брать кредит в фонд капитального ремонта у регионального оператора. Необходимая работа сделана и жители постепенно погашают кредит. Такой вариант подходит для построек, которые срочно нуждаются в ремонте (например, замене кровли), а необходимая сумма денег еще не накоплена.

Когда и как потратить эти средства, решают сами арендаторы. Управляющая компания или ТСЖ могут только консультировать, но не имеют права принимать решения самостоятельно.

Освобождение от капремонта новостроек, какие льготы предусмотрены

Существуют определенные категории лиц, получающих льготы по выплате капитального ремонта:

  • Инвалиды 1 и 2 группы;
  • ветераны Великой Отечественной войны и ветераны труда;
  • малообеспеченные и многодетные семьи;
  • реабилитированные жертвы репрессий;
  • Жертвы Чернобыля;
  • семьи с ребенком-инвалидом;
  • Люди пенсионного возраста (старше 70 лет — 50% компенсации, старше 80 лет — 100% компенсации).

Следует различать такие понятия, как освобождение от уплаты и льготы. При увольнении человек просто не платит капитальный ремонт. Льготные категории обязаны их платить, но государство их компенсирует.

В каждом регионе есть свои правила, какие категории полностью освобождены от этого обязательства, а какие получают компенсацию.

Как получить компенсацию льготникам

Компенсацию можно получить в муниципальном управлении, социальной службе или жилищном управлении. Для его получения вам понадобятся следующие документы:

  • анкета (форма будет предоставлена ​​на сайте)
  • заграничный пасспорт;
  • документы, подтверждающие право на компенсацию (пенсионный лист, справка об инвалидности и др.)
  • подтверждение оплаты (до даты подачи заявки);
  • справка об отсутствии задолженности перед ЖКХ;
  • справка о семейном составе.

Обратите внимание, привилегии рассчитываются только на 36 квадратных метров жилой площади на человека и 56 квадратных метров на семью.

Подробно узнать, распространяются ли льготы той или иной категории и в каком размере можно в городской или районной администрации.

Можно ли не платить за капремонт, ответственность за неуплату

Плата за капитальный ремонт не взимается, если:

  • Минимальная сумма, необходимая для капитального ремонта, уже накоплена на специальном счете;
  • здание в руинах;
  • дом не входит в региональную программу капитального ремонта
  • Срок отсрочки по новостройкам еще не истек.

В остальных случаях платежи обязательны.

Штраф в соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ он равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы задолженности за каждый день до погашения долга.

Если штраф не будет уплачен, вам грозит приговор суда, запрет на выезд из страны и конфискация имущества.

Будьте осторожны при покупке дома. Если задолженность за жилищно-коммунальные услуги остается у прежнего собственника, долг на капитальный ремонт переходит к новому собственнику.

Значит, вам все равно придется вносить взносы на капитальный ремонт. Сдавался и на несколько лет позже жильцам новостройки. Поэтому лучше не накапливать долги, чтобы избежать штрафных санкций со стороны правоохранительных органов. И кто позаботится о состоянии дома, кроме его хозяев.

Наверх