Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Какие документы нужны для покупки квартиры?

Какие документы нужны для покупки квартиры? Урегулирование формальностей, связанных с покупкой квартиры, — один из самых ответственных процессов. Продолжительность транзакции зависит от скорости получения документов, а точность и полнота данных является гарантией безопасности для обеих сторон. Состав пакета документов будет варьироваться в зависимости от обстоятельств.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке означает приобретение жилья, которое находится в стадии строительства или было завершено, но никогда ранее не принадлежало. Основное отличие этой недвижимости от вторичного рынка — отсутствие собственника.

Покупка квартиры в новостройке делает покупателя соинвестором и дает право на получение собственности на недвижимость.

Если недвижимость зарегистрирована у застройщика, она продается по договору купли-продажи. Этот тип транзакции аналогичен вторичной сделке с недвижимостью.

Существует несколько видов документов, на основании которых приобретается квартира в новом доме:

  1. Соглашение об участии. Это документ, который максимально соответствует требованиям для покупки квартиры на первичном рынке и защищает права застройщика и инвестора. Контракт регулируется положениями ст. 4 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Покупатель обязан осуществить вложения в натуре в соответствии с графиком платежей, а подрядчик доставит квартиру акционеру вовремя. Согласованный гарантийный срок — положительный момент. В случае возникновения проблем с помещением застройщик обязан устранить дефекты (этот срок составляет 3-5 лет для различных элементов конструкции).
  2. Договор об оплате долей в жилищно-строительном кооперативе. Суть документа — привлечение средств инвесторов к Разработчикам, однако ответственность последних намного меньше, чем в случае с ROD. Заключение таких договоров было возможно до 01.07.2018 г. Изменения в Закон № 214-ФЗ о деятельности пайщиков в строительстве жилых домов, внесенные в соответствии с № 175-ФЗ от 07.01.2018 г. Пункт 8). исключает возможность создания жилищных компаний и сберегательных кооперативов. Соглашения, заключенные до этой даты, являются действительными и подлежат исполнению. Остальные не относятся к новостройкам. Эти изменения не распространяются на кооперативы, созданные для реализации государственных жилищных программ, и на кооперативы, созданные обманутыми соинвесторами для завершения объектов незавершенного строительства.
  3. Жилищный сертификат. Такие ценные бумаги не выпускались с 01.07.2018, однако ранее выпущенные остаются в силе и дают владельцу право на строящуюся недвижимость. Такой документ не относится к конкретной квартире, а указывает приобретенные квадратные метры. Ценные бумаги постепенно выводятся из обращения, поскольку они не защищают права инвесторов.
  4. Договор о переуступке прав. Документ составляется, когда одна из сторон, имеющая право потребовать от Застройщика высвободить имущество, передает это право другой стороне. Наименее рискованная сделка — передача права требования по ДДУ.

Покупая квартиру на первичном рынке, помните, что самая безопасная программа покупки квартиры — под ХДС. Защита интересов инвесторов гарантируется Законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.

Для заключения договора Инвестору необходимо предоставить следующие документы:

  • Паспорт.
  • Заявление о государственной регистрации договора участия в капитале. Юрист может отказать вам в заполнении документа.
  • Квитанция об оплате госпошлины (Покупатель зарабатывает 100 рублей, застройщик 2000 рублей).
  • Соглашение об участии. Шаблон подготовлен юридическим отделом разработчика. Работа инвестора — изучить документ, обсудить каждый пункт с юристом и, если они согласны, подписать документ или обсудить изменения в некоторых пунктах. Документ составлен в трех экземплярах.

Разработчик должен предоставить:

  • Учредительные документы. Организатору совместной строительной площадки необходимо предоставить: устав, свидетельство о государственной регистрации, индивидуальный налоговый номер, выписку.из реестра юридических лиц, протокол назначения руководителя.
  • Документы на земельный участок под строительство. Он может быть сдан в аренду или находиться в собственности застройщика.
  • Разрешение на возведение здания. Выдается муниципалитетом. В этом документе содержится информация о месте и дате постройки.
  • Дизайн предмета договора, описание квартиры. Инвестор предоставляет документально подтвержденную информацию о расположении квартиры в доме, ее площади и расположении в доме.
  • План дома. В нем отражается адрес объекта, количество квартир, планировка жилых и нежилых помещений.
  • Договор страхования.

Так как при строительстве существует риск неисполнения обязательств, застройщик должен оформить договор страхования.

На первом этапе покупки квартиры в новостройке этих документов достаточно. Договор будет действителен только после его регистрации в Росреестре. После этого Покупатель может произвести оплату за УВО в соответствии с согласованными условиями. С 2019 года платежи производятся через специальные счета условного депонирования для защиты средств от банков и страховых агентств.

После завершения строительства (обычно застройщик размещает информацию об этом на своем сайте) покупатель забирает квартиру. При этом застройщик должен предоставить копию решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Право собственности на квартиру переходит от Застройщика к Покупателю на основании Акта приема-передачи. Несмотря на то, что документ составлен в произвольной форме, он имеет обязательную юридическую силу. Он должен содержать информацию о существенных и незначительных недостатках квартиры, соответствии ее площади и планировки изначально обещанным параметрам. Для грамотного предъявления претензий желательно, чтобы все недочеты в акте проверки исправлял опытный прораб.

Этот акт должен быть подписан Застройщиком. При этом он обязуется исправить недостатки. В случае невыполнения рекомендаций в установленный срок Покупатель имеет право подать иск.

  • Следующий этап — подача документов на предоставление права собственности на квартиру в новостройке. Покупатель получит от Застройщика следующие сертификаты:
  • Вывод суммы по CDA;

Кадастровый паспорт на квартиру.

  • Вместе с указанными справками в Росреестр должны быть представлены следующие документы:
  • заявление о государственной регистрации права собственности от Покупателя;
  • квитанция об оплате госпошлины (1000 руб.);
  • ХДС;
  • нотариальный акт о переходе права собственности в 2-х экземплярах;
  • от застройщика — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке

Право собственности на квартиру в новостройке можно оформить как в Управлении Росреестра, так и в МФЦ.

Вторичный рынок имеет несколько основных преимуществ: широкий выбор жилья, возможность осмотра уже готовой квартиры. Недостатком такого решения является высокий риск стать несознательным участником мошеннической транзакции. Выход один — в процессе покупки следует ознакомиться с основными и дополнительными документами.

  • Покупку недвижимости следует разделить на несколько этапов:
  • проверка документов;
  • Заключение предварительного договора купли-продажи
  • заключение предварительного договора купли-продажи; — подписание договора купли-продажи;
  • Оплата квартиры, государственная регистрация перехода права собственности (стороны оговариваются заранее)
  • Составление протокола передачи обслуживания;

Оформление перехода права собственности в Росреестре.

В зависимости от обстоятельств сбор документов может задержать выполнение контракта. То же самое и в случае получения недвижимости в ипотеку, продажи квартир, принадлежащих несовершеннолетним детям, недееспособным гражданам.

У покупателя

Обе стороны должны подготовиться к сделке, при этом пакет документов от собственника и покупателя будет отличаться.

Основным документом, который требуется от покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке, является паспорт.

У продавца

Для обеспечения безопасности транзакций удобно производить расчеты сбезопасно. Покупатель должен договориться с банком об аренде сейфа. В присутствии продавца туда депонируется сумма равная стоимости квартиры. Продавцу будет предоставлен доступ к деньгам после выполнения условий, указанных в контракте.

Продавец вторичной квартиры должен подтвердить, что квартира принадлежит ему и что после продажи не появятся другие претенденты.

  1. В перечень необходимых документов входят:
  2. Документ о праве собственности, т.е. документ, на основании которого квартира перешла в собственность текущего владельца. Это может быть договор купли-продажи, обмена, дарения или иной договор.
  3. Документ, подтверждающий право собственности. До июля 2016 года это было свидетельство о праве собственности (действующее до сих пор). С 2016 года его заменяет справка (выписка) из Единого государственного реестра юридических лиц, которую выдает Росреестр после регистрации права собственности.
  4. В кадастровом паспорте указаны данные о внесенных в квартиру технических изменениях. Он понадобится при регистрации правового титула на недвижимость. Если квартира уже зарегистрирована в кадастре, Росреестр подает самостоятельное заявление на получение выписки из кадастра из Единого государственного реестра недвижимого имущества, который с 2017 года является кадастровым паспортом.
  5. Технический паспорт. Из документа можно узнать, когда дом был сдан в эксплуатацию, оценить основные особенности строения и узнать об истории трансформации объекта.

Выписка из лицевого счета, позволяющая узнать, есть ли долги по оплате ЖКХ.

Выписка из жилищной книги, где наглядно указано, сколько человек прописано в квартире.

Действия для обеспечения безопасности сделки

Договор купли-продажи квартиры. Осмотрев квартиру и проверив все документы, можно сразу приступить к составлению основного договора, который должен быть в соответствии с положениями ст. 549-550 ГК РФ. Этот документ составляется только в письменной форме. Нотариально заверенное свидетельство обязательно при покупке квартиры совладельцами или несовершеннолетним, недееспособным. В остальных случаях нотариальное заверение желательно, но не обязательно.

С согласия сторон заключается предварительный договор купли-продажи или т.н. предварительный договор (PPCA). По умолчанию он действителен в течение 1 года, но после согласования может иметь более короткий срок действия. Условия договора могут быть изменены или согласованы.

Если вы не согласны выполнять обязательства RACP, вопрос будет решен в суде. В договоре может содержаться информация о внесении депозита. Последние будут выполнять как платежную функцию (т.е. они будут включены в стоимость недвижимости), так и гарантийную функцию, т.е. будут стимулировать выполнение обязательств. Если Покупатель отказывается соблюдать CDP, первоначальный взнос ему не возвращается, а если виновным является Продавец, первоначальный взнос возвращается Покупателю в двойной сумме.

В связи с увеличением количества случаев мошенничества Покупатель имеет право запросить другие документы и самостоятельно проверить их подлинность.

Не исключено, что на квартиру претендует наследник из дальних родственников. Чтобы этого избежать, обратитесь к нотариусу за справкой об отсутствии наследников.

Продавец должен попросить справку из ЖЭКа об отсутствии задолженности.

Что подавать в Росреестр

Тщательная проверка документов на имущественные права для выявления наложения ареста на имущество, других обременений, не позволяющих осуществить сделку.

  • Покупателю следует обратить внимание на соответствие планировки квартиры технической документации. Часто продавец ничего не говорит о незаконной перепланировке, и при покупке такой квартиры вы можете столкнуться с трудностями при ее последующей продаже.
  • Обеим сторонам рекомендуется проверять подлинность нотариальных полномочий, так как очень часто мошенники действуют от имени граждан, не подозревающих об отчуждении их квартир.
  • После заключения договора необходимо отправьте следующие документы в Rosreestr или в филиале MFC:
  • Паспорт;
  • Запрос на государственную регистрацию;
  • Договор купли-продажи;
  • Документы, подтверждающие юридическое право на квартиру;

Квартира приобретается одним из супругов

Объясните собственность собственности может быть через госуслуйте портал. Пользователь должен быть зарегистрирован в системе ESIA и имеет расширенную квалифицированную электронную подпись. Стоимость регистрации будет на 30% ниже (1400 рублей).

После регистрации транзакция считается завершенной. После регистрации, которая длится в среднем 7-9 дней, клиент получает сертификат от одного государственного реестра недвижимости.

Каждая транзакция требует особого внимания, поскольку с неправильным подходом к подготовке документов процесс продаж продолжит продолжать. Существует ряд обстоятельств, в которых приведенный выше список сертификатов должен быть дополнен.

Согласие супругов не требуется для небольших домохозяйств, но когда речь идет о продажах недвижимости, получение письменного согласия мужа (жены) для продажи квартиры является обязательной (статья 35 Семенного кодекса).

Согласие супруга должно быть подтверждено со стороны нотариально. Тогда этот документ должен быть передан в Росреастр.

Документы при покупке в ипотеку

Есть исключения из этого правила. Если квартира является исключительной собственностью владельца, то есть. Он был передан в пожертвование, наследство или приватизировано одним из супругов в случае отказа второго супруга, соглашение не требуется. Подробнее: релизы для участия в переработке

Вопрос о необходимости иметь документ о разведении супругов сложно. Ответ однозначно: если нет межгитов, согласно которому активы принадлежат одному человеку, или если не было разделения активов, согласие необходимо.

  • Но это согласие жены (муж), чтобы купить квартиру? Ответ: Да, поскольку выдается семейный бюджет, а другая сторона может оспорить сделку. Однако это условие не обязательно, потому что оно не связано с продажей, но с покупкой недвижимости.
  • Особенностью этой транзакции является привлекательность покупателя кредитных средств. В этом случае Банк обязан представить документально
  • Подтверждена информация о направлении кредитования.
  • Поскольку соглашение о продаже покупки не может быть заключено без денег, страницы содержат PDCP. При отправке приложения в банк вам понадобится:
  • Предварительное контрольное соглашение;
  • Свидетельство о квартирах;
  • Страховой договор;
  • Другие документы в соответствии с кредитной политикой финансового учреждения.
  • Банки имеют строго определенный список документов, необходимых для предоставления ипотеки. Это может варьироваться, поэтому стоит сделать полный список под наблюдением сотрудника Банка.
  • После установления ипотеки договор будет зарегистрирован в Rosreastr. Для этого необходимо представить следующие документы:
  • Заключение от покупателя и со стороны финансового учреждения на поступление ипотеки (нарисовано вместе с сотрудником банка).

Оплата государственной пошлины. Покупатель оплатит: 1000 рублей. — Для регистрации квартиры — 500 рублей. — Для того, чтобы сделать ипотечный ввод. Банк оплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Соглашение о создании ипотеки. Он содержит информацию о недвижимости, которая остается в банке на участке до погашения ипотеки. Документ составляется сотрудником финансового учреждения.

Покупка квартиры с использованием маткапитала

Кредитное соглашение. Предоставляется баком. Он определяет все кредитные условия.

Согласие супруга купить квартиру на ипотеку.

При проведении транзакций клиент может использовать юридический отдел Банка или проконсультироваться с частным адвокатом.

Сделка с участием несовершеннолетнего

Задача продавца ждет кредита и убедившись, что договор имеет запись о вычете частей квартиры из кредита.

  1. По данным искусства. 7 Закона № 256-ФЗ 19.12.2006, средства из российского капитала могут быть предназначеныдля улучшения жилищных условий. Это означает, что семья имеет право приобрести отдельную квартиру (квартиру или дом), что улучшит качество жизни членов семьи.
  2. Особенность сделки — оплата части стоимости квартиры не наличными, а перечислением со счета Пенсионного фонда на счет покупателя. Это также указывается в договоре купли-продажи.
  3. После покупки квартиры на средства MC, акции должны быть переданы несовершеннолетним детям.

Какие документы получает покупатель по завершению сделки

Квартира продается с миноритарной долей собственности. В этом случае покупатель должен получить согласие ребенка, достигшего 14-летнего возраста, на продажу, а также получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества. В целях защиты имущественных прав детей продажа возможна только в том случае, если ребенку предоставлена ​​доля в другой квартире, и ее площадь и размер не могут быть меньше нынешней. Мать и отец ребенка должны подать заявление о разрешении. Срок действия документа — от 2 недель до одного месяца.

  • Квартира, в которой проживает ребенок, но не владеет ею, продается. Тогда согласие органов опеки и попечительства на продажу не требуется.
  • Квартира покупается на имя ребенка. Если родитель действует от имени несовершеннолетнего (младше 14 лет), в контракте указывается, что сделка осуществляется в интересах несовершеннолетнего. Когда ребенку исполнится 14-18 лет. он может действовать самостоятельно, после получения письменного согласия родителей на сделку.
  • При продаже недвижимости государственным органам предусмотрены свидетельства о рождении детей.

После совершения сделки продавцу могут потребоваться:

  • Копия договора добровольного партнерства;
  • Договор купли-продажи недвижимости;
  • Копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру.
  • На первичном рынке недвижимости покупатель получает следующие документы:
  • Договор участия (оригинал), уступка прав на дебиторскую задолженность;
  • квитанции об оплате;
  • Акт приема-передачи;
  • Выписка из ЕГРН.
  • Покупатель недвижимости на вторичном рынке остается со следующими документами:
  • договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • Акт приема-передачи;
  • Квитанция о получении денег продавцом.
  • Эти документы позволят покупателю получить возврат НДФЛ при покупке квартиры, зарегистрировать недвижимость, зарегистрировать ее по месту жительства, перевыпустить счетчики на газ, электричество, воду, а также разместить квартиру на налоговый счет.
  • Пренебрежение этапом сбора документов — означает, что к сделке нужно подходить «вслепую», наивно доверяя участникам рынка недвижимости. Это оборачивается финансовыми потерями. Покупатель рискует потерять имущество, если выяснится, что оно находилось на хранении или в залоге, имеет право дальние родственники, является предметом судебного спора.
  • Чтобы этого не произошло, необходимо выяснить: какие документы требовать от продавца? На что нужно обратить внимание? Как узнать о существовании долга за коммунальные услуги? Как распознать фальшивые документы?
Наверх