Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью. Приобретение первоначальной собственности у застройщика может происходить не только по договору долевого участия, но и не только на этапе строительства нового здания. Бывает, что девелопер предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже завершены все строительные и отделочные работы. Эта статья посвящена тому, как купить квартиру у застройщика по договору купли-продажи и на что следует обратить внимание при рассмотрении такого предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на первичном рынке недвижимости являются обычным явлением, поскольку большинство домов продается на ранних этапах строительства, а остальное — до сдачи дома. На самом деле идея совместного строительства заключается как раз в том, что девелопер при продаже квартиры сначала собирает деньги на ее строительство.

Однако данная схема работает в первую очередь в новостройках, в которых предлагаются квартиры стандартного класса. Но некоторые квартиры в домах класса «комфорт» или «бизнес», а тем более в домах «элитного» класса, могут быть проданы застройщиками только после завершения строительства. В связи с ограниченным спросом на недвижимость «выше среднего», на поиск покупателя уходит некоторое время.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в сданных в эксплуатацию домах могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где помимо средств акционеров могут быть частично использованы собственные средства или банковские кредиты. Такой подход может принести дополнительную прибыль застройщику или застройщику, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, девелоперам и девелоперам предлагалось продавать квартиры после завершения строительства в соответствии с поправками к Федеральному закону 214, которые вступили в силу в 2017 году. Речь идет о требовании к девелоперу наличия уставного капитала, до получения средств от акционеров у девелопера уже должна быть определенная сумма средств в своем распоряжении. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым балластом на банковских счетах (где неизбежно поглотит инфляцию) . можно вложить деньги в строительство, что принесет дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка квартиры с отделкой лишает покупателя главного преимущества акционерного строительства — относительно невысокой цены, купить квартиру под ХДС на этапе земляных работ можно намного дешевле, чем покупка квартиры с отделкой. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими преимуществами формата прямых продаж:

  • Дом уже построен и сдан в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто нет шансов на такие неприятные сюрпризы, как «долгое строительство», проблемы, связанные с приемкой дома государственными регуляторами;
  • В отличие от квартиры, которая продается на этапе фундамента и существует только в проектной документации и в видении акционера, квартира, которая продается по договору купли-продажи, действительно существует. Вы можете просмотреть, оценить качество работы, что исключает возможность споров с застройщиком о качестве помещения.
  • Имущество остается оригинальным, так как в нем никто не проживал и не регистрировался, собственность принадлежит застройщику. Исходя из этого, можно сказать, что проблем с правами третьих лиц на приобретенную квартиру нет, и есть сложности, связанные с необходимостью «отписаться» от квартиры через суд.

Процесс покупки квартиры в новостройке на основании договора купли-продажи мало чем отличается от покупки квартиры на вторичном рынке и состоит из нескольких этапов:

  • Заключение договора купли-продажи;
  • Перевод денег по аккредитиву застройщику. (сумма указана в договоре или приложениях). ;
  • Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (USRN) .
  • Подписание акта приема-передачи квартиры;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на первичном рынке жилья сопряжена с определенным риском для покупателя.Поэтому перед подписанием договора купли-продажи следует внимательно проанализировать все условия. Обязательно проверьте недвижимость . проверить недвижимость (физически и документально). Изучите разработчика, а затем подпишите и отправьте деньги на счет разработчика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

Прежде всего, необходимо изучить предмет собственности. В отличие от DDE, готовая квартира предлагается на условиях «Другими словами, при обнаружении каких-либо изъянов и недостатков девелопер не может быть вынужден их устранить. Оцените все параметры квартиры и проанализируйте запрашиваемую цену. Помните, что если цена ниже средне рыночной, то есть возможно какие-то сюрпризы, о которых застройщик не сообщает, что может быть качество квартир (например, часть муниципальной инфраструктуры не работает)

  • Также это может быть вопрос документов. Необходимо проверить результаты визуальных наблюдений и планы БТИ, например, есть ли стена Если стена отсутствует (где она должна быть на плане).
  • Вам нужно будет зарегистрировать преобразование позже, что может вызвать проблемы. Кроме того, занижение может указывать на возможное мошенничество со стороны продавца. (как бы убедительны ни были причины скидки).

Поэтому, если цена слишком привлекательная, проверяйте все, что можно проверить очень внимательно. Однако может оказаться, что выставленная на продажу квартира «шаткая» только из-за своего неблагоприятного местоположения. (например, цокольный этаж с окнами, выходящими на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, мы уже определились с ценой и качеством объекта, перейдем к документам — необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемому объекту. Необходимо убедиться, что застройщик является собственником — это несложно, достаточно получить выписку из Росреестра. (можно запросить онлайн).

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Кроме того, вам следует попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании была приобретена недвижимость. Теперь изучите договор купли-продажи. Юридическое лицо, обладающее правом собственности на квартиру, должно быть четко идентифицировано как продавец. Среди обязательных (в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса)

  • Параметры недвижимости, в договоре должен быть указан адрес для переписки с номером квартиры, иначе договор будет недействительным.
  • В договоре указывается общая стоимость квартиры или цена квадратного метра, в этом случае в договоре указывается количество квадратных метров.
  • Очень желательно включить в договор купли-продажи пункт о том, что цена является окончательной и не может быть изменена позже. Кроме того, стоит включить в договор следующее условие: Продавец гарантирует отсутствие каких-либо прав третьих лиц в квартире, а также отсутствие каких-либо обременений (залог, арест, подключение). (залог, вложение)
  • Также следует упомянуть условия контракта, а также обязательство продавца предоставить вам все документы, необходимые для регистрации права собственности; Не забудьте указать в договоре не только сумму, но и порядок и условия оплаты. Оптимальным решением является оплата аккредитивом — покупатель поручает банку произвести платеж продавцу только после представления документа, подтверждающего, что продавец выполнил условия контракта. То есть продавец приносит в банк выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и получает деньги. Возможны и другие способы оплаты, например, прямая оплата наличными. (под расписку) или использование сейфа.

Покупателю, который плохо понимает нюансы контракта, законность и возможные толкования его отдельных положений, будет трудно понять риски, которым он может подвергнуться. Контракт может содержать формулировки, которые косвенно относятся к определенным действиям или аспектам, но которые могут быть очень подвержены двусмысленности в ходе судебного разбирательства. Вот почему лучше иметь настоящийЮрист по недвижимости, специализирующийся на сделках с недвижимостью, проверяет содержание договора.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

Он также поможет вам понять значение определенных фраз и посоветует, что еще можно включить в контракт, чтобы сделать его более безопасным. В настоящее время договор купли-продажи не требует регистрации, после его подписания покупатель обращается в банк и выписывает поручение на выплату средств через аккредитив. Продавец недвижимости получает копию приказа, и теперь он должен зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого необходимо подать соответствующее заявление вместе с полным комплектом документов. (со стороны продавца и покупателя)

Заключение

После получения денег застройщиком происходит заключительный этап сделки — физическая передача квартиры актом приема-передачи. Покупатель должен убедиться, что недвижимость

Наверх