Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Договор долевого участия: важные нюансы

Сегодня покупка квартиры в строящемся доме не редкость: покупатели также являются инвесторами и получают квартиры по сниженной цене. С 2004 года действует закон, регулирующий участие капитала в строительстве. На его основе составляется договор, который затем будет основным документом, защищающим права покупателя. И это очень важно, так как у большинства разработчиков часто бывает накрутка и несвоевременные сроки.

ДДУ: что это и зачем его заключать

Задача инвестора — указать, что договор долевого участия составлен и подписан надлежащим образом. Поскольку строительная компания получает деньги немедленно и не нуждается в дальнейшей помощи со стороны клиентов, мы без колебаний берем деньги — честное слово -. Но другая сторона несет риск, в том числе риск потерять уже вложенные деньги.

Соглашение о ДДУ или долевом участии имеет следующие преимущества:

  • Ответственность застройщика перед акционером. Особенно финансовый. «Замороженное» строительство — не редкость, и юридически заставить компанию продолжать строительство дома невозможно. Но для возврата средств, если квартира не сдана, во многих случаях оказывается формальная регистрация. В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЛ-214 (совместная постройка), договор DDE подлежит государственной регистрации. Только тогда он будет действителен. Итак, сделка подтверждена. Кроме того, исключена возможность мошенничества: объект нельзя продать дважды в течение гарантийного срока. Государство обязывает застройщика устранять дефекты строительства, выявившиеся в течение 5 лет после завершения работ. Четко определенные права и обязанности. Правильно оформленный договор о доле в уставном капитале учитывает все детали. Это значительно снижает вероятность мошенничества со стороны строительной компании.

Конечно, изначально не стоит смотреть на разработчика как на читера. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и для них это так же выгодно, как и для акционеров. Но ситуации бывают разные: от экономического кризиса до банального просчета. При этом речь идет о крупных суммах. Поэтому для страхования необходимо заключение и регистрация договора долевого участия.

Особенности составления ДДУ

В большинстве случаев девелопер уже имеет соглашение об акционерном капитале и ожидает, что акционеры автоматически согласятся со всеми условиями. Но не стоит его подписывать, если вас не устраивают какие-то аспекты. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попытаться договориться об изменении любого из пунктов. В крайнем случае можно отказаться: здесь нет никаких шансов.

Юристы советуют обратить внимание на следующие моменты:

Уникальное описание объекта. Он должен содержать как можно больше информации, соответствующей документации — общая площадь и отдельные помещения, расположение, количество помещений, этаж.

Дата завершения строительства. Сумма и платежное поручение. Обязательно переписать все дополнительные комиссии, если таковые имеются. Особенно важно наличие подписанного графика платежей, если сумма не является единовременным гарантийным платежом. Федеральный закон предоставляет 5-летнюю гарантию. Инвестор может дать больше, но по своему усмотрению.

Ответственность сторон. Это относится, в частности, к строительной компании, но также и к акционеру. Инвестору, как правило, нужно только следовать процедуре оплаты и вовремя выплатить полную сумму. У строителя гораздо больше обязанностей. Этот пункт включает договорные штрафы, размер компенсации в случае задержки или приостановки строительства, возможность расторжения договора и причины такого расторжения.

При этом следует учитывать, что ни один договор не может быть нарушением закона. В данном случае имеется в виду, в частности, 214-ФЗ. В этом законе прописаны все обязательства инвестора, но они, тем не менее, должны быть включены в договор. Можно попросить большего, но если это противоречит Федеральному закону № 214, даже в суде доказать свою правоту не получится. В этом случае за все остальные предметы он будет нести ответственность.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Договор DDE должен быть заключен в письменной форме. Он должен содержать указанную выше информацию. Полный перечень даты заключения договора можно найти в 214 ФЗ «Об участии в коллективном строительстве», п. 4 ст. 4. Если документ не содержит всей необходимой информации, он будет считаться недействительным. Вы можете скачать шаблон договора из Интернета, но стоит проверить, соответствует ли он правилам. Шаблон договора состоит из нескольких страниц.

Исследование показывает удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как покупка недвижимости, предполагает предварительное изучение всех деталей процесса, на самом деле ситуация такова:

  1. Акционеры не смотрят на закон и очень расплывчато определяют, что им следует делать. Разработчики пропагандируют идею о том, что акционер должен зарегистрировать договор либо через своего юриста, либо сам. Но надо платить заранее. Поэтому партнеры почти всегда платят до регистрации контракта, хотя обычно не знают, где и зачем его регистрировать. Между тем, закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, было четко указано, что внести предоплату невозможно. Акционер имеет полное право после заключения договора, но ДО выплаты настаивает на выезде в Росреестр. Это не обязательно должно быть сделано в один и тот же день, поэтому ему не нужно беспокоиться об оправданиях строителя. Если он не может сразу пусть придет в оговоренные дату и время. Также появится акционер. Кроме того, вы можете оформить договор самостоятельно и без участия застройщика, когда он уже все подписал. Поэтому опять же все препятствия мифы.

Варианты регистрации ДДУ

Итак, после подписания договора в офисе застройщика его необходимо зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Он будет считаться действительным только с момента регистрации. Госпошлина для физических лиц сегодня 350 рублей, разделенные на количество сторон договора.

Стоимость госпошлины для юридических лиц 6000 руб., Также разделенных на количество контрагентов. Государственная пошлина одинакова для каждого региона. Основные документы: заявка партнеров на регистрацию, сам договор с приложениями, копия паспорта. Пожалуйста, свяжитесь с разработчиком для получения дополнительной информации.

Сам процесс регистрации после подачи заявки обычно занимает не более нескольких дней, и вы должны получить подтверждение получения заявки со списком поданных документов, датой заявки и т. Д. Обычно вы можете привлечь к этому процессу юриста разработчика. предоставив разовую доверенность на регистрацию. В этом случае оформить нотариальный акт с записью юриста можно примерно за неделю, однако лично я советую сделать все действия самостоятельно. Дай бог, закон защищает.

Относительно новый вариант. В силе с 2015 года — электронная регистрация договора на участие в акции. Это может сэкономить ваше время, но у этого есть серьезный недостаток, заключающийся в том, что требуется дорогая цифровая подпись стоит около 4-5 тысяч рублей и выполняется в удостоверяющем центре вашего города использовать поисковые системы. Небольшая выгода только в оплате 70% госпошлины но поскольку для физических лиц он составляет 350 рублей (см. Выше), скидку на эту сумму погода не делает.

Имея электронную подпись и зарегистрировавшись на портале госуслуг, вы можете перейти на сайт электронных сервисов https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и приложить отсканированные копии всех документов, сверив их с получена электронная подпись.

Также предоставляются реквизиты застройщика и кадастровый номер объекта. Кадастровый номер можно проверить во вкладке «Электронные услуги» «Онлайн-запрос на объект недвижимости». Текущая ссылка доступна по адресу https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_reques t. Кроме того, можно представить заявку на Федеральную службу регистрации на подтверждение регистрации лично с паспортом и номером Кадасра, указанного в договоре.

Кстати, разработчик не должен платить наличными, потому что риск увеличивается здесь: от тривиальной атаки на пути к месту сделки (на площадке транзакции) после последующих обвинений в передаче ложных банкнот. Стандартный безналичный вариант должен создать специальный банковский счет в банке, из которого разработчик может занять деньги, представив личное соглашение CDU.

Очевидно, что посреднический банк должен быть достоверным, но, как правило, риск меньше, чем в случае разработчика. Однако, если соглашение о акциях капитала зарегистрировано, вы можете передать деньги с вашего банковского счета напрямую на счет разработчика.

Чего опасаться при составлении договора?

Договор на участие капитала не должен быть заменен любыми документами. Разработчики, лишенные разработчиков, и особенно брокеры могут предлагать другие варианты. Например, есть популярная схема — так называемый «DDE предварительный договор».

Такая юридическая сила не существует правдой. Чаще всего мошенники используют его, и эта схема довольно популярна. Следует помнить, что требуется государственная регистрация договора. Для каких-либо других документов нельзя оплатить или пенни.

Другая схема состоит в том, чтобы организовать кредит на изгиб изгиба. Это звучит приятно, инвестор предлагает ценные бумаги компании. Но на самом деле это нет. После завершения строительства разработчик может просто вернуть деньги для инвестора вместо квартиры. Даже без интереса. И ничего больше не может быть достигнуто.

С готовым договором лучше всего пойти в хороший адвокат, занимающийся недвижимостью. Рецепты меняются, не каждый может понять соучастие себе. Этот шаг защитит вас от ненужных проблем.

Однако никакого соглашения не будет защищать покупателя квартиры до 100%. Правила содержат много нюансов, позволяющих разработчикам задерживать сроки без значительных штрафов.

Кроме того, объявление о банкротстве, строительная компания может оставить все акционеры без денег. Затем не только скачать договорное наказание, но и восстановление ваших средств будет невозможно. Субъект на отдельной статье. Поэтому тщательный выбор строителя и анализ его деятельности в последние годы остается наиболее подходящим вариантом.

Наверх