Блог о недвижимости

Как купить, продать, обменять квартиру, дом

Альтернативная продажа квартиры — что это такое?

Альтернативная продажа квартиры — что это такое? Среди множества схем отчуждения недвижимости стоит выделить альтернативную продажу квартиры, так как такой формат сделки является одним из самых популярных вариантов перехода права собственности. (если, конечно, речь идет о вторичном рынке недвижимости) .

В этой статье мы расскажем, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, проанализируем риски, которым подвергаются покупатели и продавцы, а также рассмотрим преимущества и недостатки этого формата сделки.

Альтернативная продажа означает продажу одного объекта недвижимости с одновременным приобретением другого.

Формально с юридической точки зрения стороны сделки заключают совершенно обычный договор купли-продажи, и их правоотношения регулируются одними и теми же нормативными актами. (за некоторыми исключениями, которые описаны ниже).

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее частые причины выбора альтернативной продажи — необходимость улучшения жилищных условий, разлучение (дети, супруги при разводе) отделение жильцов от коммунальных квартир, покупка квартир у пенсионеров и других социально незащищенных лиц.

Помимо удобства операций с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативные продажи зачастую являются единственной возможностью изменить ваши жилищные условия. Например, если в сделке участвуют представители таких категорий, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекуны — одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.

При заключении договора с представителями этих категорий (а также при продаже квартир и долей) нотариальное заверение договора обязательно. Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для нормальной продажи жилья требуется время. а для покупки квартиры нужны деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму денег и вы можете переехать в новый дом в день подписания договора.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В разовых сделках часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, владельцы которых хотят обменять свои дома или конвертировать недвижимость в деньги. Однако риелторы стараются максимально ограничить количество участников: в одном случае для подписания договора собралась довольно внушительная аудитория собственников, владельцев долей, их риэлторов, всего около 20 человек.

Нелегко заставить всех этих людей соглашаться друг с другом одновременно, а наличие соглашения «каждый с каждым» является основным условием для того, чтобы состоялась цепочка одновременных продаж.

Разберем типы участников альтернативных продаж. В цепочке продаж есть «верхние» — которые ничего не меняют и платят за дом деньгами, «средние» — это классические участники, поскольку они покупают и продают одновременно, а «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из сейфа.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью как альтернатива продажи имеет свои особенности. Самым большим преимуществом является то, что обменники продают недвижимость без риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешали бы им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот тип сделки достаточно сложен, слишком высоки риски «невыполнения сделки» по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, вся цепочка рухнет. Учитывая различные юридические тонкости и организационные сложности, риэлтор требует большого опыта, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только подобрать собственников, но и оценить юридическую чистоту каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и поработать.документальное сопровождение, чтобы после сделки ни у кого из участников не было проблем. Основная опасность в том, что суд может признать сделку незаконной. (например, при нарушении чьих-либо имущественных прав).

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Пришло время рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в альтернативном формате сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и недостатки будут разными, поэтому давайте рассмотрим их по порядку.

Для покупателя

Вы можете оценить еще много потенциально интересных вариантов. Ценовое преимущество, так как при прямых продажах устанавливаются более высокие цены, чем при продаже «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя разобраться в различных аспектах и ​​быстро прийти к соглашению. Если сделка проводится с участием банка или кастодиальных органов. В этом случае предусмотрена дополнительная проверка объекта недвижимости для юридической ясности.

Недостатки: Высокие риски проигрыша сделки из-за завышенных цен. относительно рынка

Зарегистрированные владельцы и не собственники

ожидания продавца, и это может произойти непосредственно перед тем, как сделка состоится. Также есть риски конфликта, если стороны начнут вести переговоры не только с риелтором, но и друг с другом. Во время альтернативных сделок собственники чаще всего остаются зарегистрированными на квадратном метре, переходящем в собственность. Можно зарегистрироваться по новому адресу после отмены регистрации владельца по старому адресу. С другой стороны, собственник может выселиться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре. Как правило, договор налагает на продавца обязанность освободить квартиру. (по закону снять с учета всех арендаторов) в течение четырнадцати дней со дня передачи жилья по Акту, независимо от того, имела ли место фактическая передача (въезжает) или нет.

Доступ к банковским ячейкам

Помимо зарегистрированных собственников, лица, которые могут иметь право пользоваться квартирой, но не являются собственниками, также могут быть зарегистрированы по адресу недвижимости, выставленной на продажу. В отличие от владельца, зарегистрированные пользователи не имеют обязательств по контракту, заключенному владельцем, и вполне могут нарушать договорные обязательства, не имея на них рычагов давления. Поэтому покупатели крайне болезненно относятся к этому вопросу и настаивают на отмене регистрации всех пользователей. В противном случае заставить пользователей уйти даже через суд будет крайне сложно — покупатель не имеет договорных отношений с пользователями, поэтому о нарушениях со стороны последних говорить не приходится.

Участие несовершеннолетних собственников

Изъятие покупателем денег, размещенных продавцом, является наиболее распространенным методом расчетов в альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда очень важные, по разным причинам не отражаются в контракте, а выполнение некоторых условий напрямую регулируется условиями доступа к депозитной ячейке. Сюда входит и проблема увольнения пользователей. Один из способов добиться надежных договоренностей с пользователями — нотариально заверить их обязательства по выходу из системы. Однако такие документы имеют срок давности и не могут быть признаны судом действительными по делу. Если в альтернативной сделке участвуют несовершеннолетние, являющиеся собственниками имущества или долей, они должны получить имущество равной стоимости (или выше) из того, что было продано. Если проценты очень маленькие, заменой может быть перевод на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. Перед подписанием договора вопрос должен быть рассмотрен в органах опеки и попечительства и согласован с ними, иначе сделка просто не состоится.

Передача квартир в альтернативных сделках

Кстати, если продавец по какой-либо причине передал долю несовершеннолетнему через дар без согласия органов опеки и попечительства, последний может потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер сделки, является сделкой, исогласно закону любая сделка между опекуном и опекуном является незаконной.

Рост рисков при альтернативной продаже

Передача недвижимости по факту осуществляется в направлении, противоположном движению денежных средств. То есть «верхняя» сторона сделки — тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость, — движется первой. И за ним идут остальные участники цепочки.

Заключение

Риски альтернативных транзакций растут пропорционально разрастанию цепочки, и всегда следует помнить об этом и рационально оценивать существующие обстоятельства и факторы, которые потенциально могут привести к возникновению каких-либо обстоятельств. Эти риски увеличивают напряженность между участниками сделки и влияют на их отношения, поскольку каждый из новых участников приносит свои собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями. Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, возрастает риск разрыва цепочки, что влечет за собой невозможность совершения сделки.

Несмотря на наличие определенных сложностей при альтернативных сделках, такой формат отношений может быть не только самым выгодным, но и единственно возможным способом поменять квартиру. У многих граждан, желающих решить жилищные проблемы, просто нет денег и возможности привлечь деньги любым способом (через банк и т. Д.).

Наверх